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Lo sfratto muta il prelievo sul negozio

L’ufficio non può accertare come redditi fondiari le somme percepite dopo la risoluzione del contratto
Lo sfratto per morosità di un immobile locato ad uso commerciale cambia la categoria del reddito accertabile dall’amministrazione finanziaria. Nell’intervallo compreso tra la data di stipula del contratto di locazione e la data di convalida dello sfratto i canoni percepiti costituiscono redditi fondiari. Diventano, poi, redditi per indennità risarcitoria di occupazione degli immobili senza titolo tra la data di convalida dello sfratto e la data di rilascio dell’immobile. Pertanto, l’ufficio sbaglia a procedere con un accertamento parziale che non tenga conto di tale variazione.
Sono queste le conclusioni a cui è giunta la Ctr Lombardia, nella sentenza 6376/44/16 (presidente D’Agostino, relatore Bragho).
Il contenzioso
Due conduttori di un immobile commerciale diventano morosi durante il 2008. Per questo motivo il proprietario li sfratta per morosità con provvedimenti giudiziari del tribunale locale del 2 settembre e del 16 dicembre 2008. I due locali sono poi lasciati liberi soltanto il 20 febbraio e il 24 aprile 2009.
A fini fiscali, nel 2009 il proprietario indica in Unico i soli canoni di locazione incassati nel 2008.
L’amministrazione, facendo riferimento ai due contratti di locazione commerciale, emette un avviso parziale contestando al contribuente l’omessa indicazione dei canoni percepiti, anche per il periodo compreso tra la data di emissione dei provvedimenti giudiziari e il 31 dicembre 2008.
Il contribuente ricorre in Ctp e vince la causa. I giudici, in particolare, riconoscono l’esecutività della clausola risolutiva espressa contenuta nei contratti.
Il fisco, invece, contesta la «carenza dei presupposti di operatività? della clausola risolutiva espressa in assenza di qualsivoglia dichiarazione della parte interessata». Inoltre, secondo l’amministrazione – che ricorre in secondo grado – la pronuncia della Ctp avrebbe eluso la norma secondo cui i canoni derivanti dalla locazione degli immobili commerciali vanno dichiarati indipendentemente dalla percezione. Mentre il prelievo è escluso solo per i canoni degli immobili residenziali di cui la pronuncia che convalida lo sfratto certifichi la mancata percezione.
La decisione
La Ctr respinge entrambe le argomentazioni dell’ufficio.
Dal punto di vista fiscale, a partire dalla data di convalida dello sfratto e sino alla data di rilascio degli immobili, il concedente avrebbe dovuto dichiarare l’indennità risarcitoria di occupazione degli immobili senza titolo.
L’amministrazione, dunque, ha erroneamente motivato l’accertamento parziale perché non riprende a tassazione il mutamento del titolo reddituale fiscalmente imputabile al concedente. E tale motivazione non può essere integrata o emendata dal giudice in fase contenziosa, perché la questione è sottratta alla cognizione devoluta in giudizio.
Dal punto di vista civilistico, è interessante rilevare che per la Ctr il contratto “finisce” al momento della convalida dello sfratto e non al momento – anteriore – in cui si è verificato l’inadempimento. Questo può apparire un controsenso, dal momento che la clausola risolutiva espressa opera di diritto (ipso iuse). Ma, con ogni probabilità, anche se la sentenza non è esplicita su questo punto, il locatore non aveva dichiarato di volersene avvalere (o non lo aveva fatto con raccomandata, quindi non poteva documentare la data).

Luca Benigni
Ferruccio Bogetti

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