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Lite al mare, ma causa in città

I litigi emigrano dai luoghi di vacanza verso la città. I condomini proprietari di appartamenti al mare o in montagna, se previsto dal regolamento condominiale, possono infatti portare in giudizio l’amministratore dinanzi al tribunale del proprio luogo di residenza e/o domicilio. Il foro speciale di cui all’art. 23 c.p.c. per le cause tra condomini e tra questi e il condominio può essere infatti derogato da un regolamento di natura contrattuale. Questo l’interessante principio contenuto nell’ordinanza n. 17130 pronunciata dalla sesta sezione civile della Cassazione e pubblicata lo scorso 25 agosto 2015. Tuttavia rimane l’incognita della mediazione obbligatoria, la cui disciplina non sembra essere del tutto allineata a quanto sopra, con il rischio di costringere i condomini a svolgere la relativa procedura presso un organismo con sede nella circoscrizione del tribunale in cui si trova l’edificio condominiale.

Il caso concreto. Nella specie alcuni condomini, proprietari di un appartamento in un complesso condominiale sito in Sardegna e destinato a luogo di villeggiatura, sul finire del 2011 avevano impugnato una serie di delibere assembleari dinanzi al tribunale di Milano. Il condominio, per mezzo del suo amministratore, aveva quindi provveduto a costituirsi tempestivamente in giudizio, eccependo in via pregiudiziale l’incompetenza territoriale del giudice adito, spettando la stessa al tribunale di Tempio Pausania, nella cui circoscrizione si trovava l’immobile in questione. I condomini, a loro volta, avevano però sottolineato come il regolamento prevedesse espressamente la competenza del tribunale di Milano per le controversie relative all’interpretazione e all’esecuzione delle disposizioni in esso contenute. Nel caso concreto, come parimenti evidenziato dagli attori, l’annullabilità delle delibere impugnate veniva chiesta proprio per il mancato rispetto delle procedure rafforzate di convocazione assembleare previste dal regolamento condominiale. Il giudice meneghino si era quindi pronunciato con ordinanza sul finire del 2014, accogliendo l’eccezione del condominio convenuto e dichiarando la propria incompetenza in favore del tribunale sardo. Secondo il tribunale, infatti, la disposizione di cui all’art. 23 c.p.c. avrebbe avuto natura inderogabile, essendo del tutto irrilevante la disposizione contenuta nel regolamento condominiale. Detto provvedimento era quindi stato tempestivamente impugnato dinanzi alla Suprema corte nell’ambito di un procedimento per regolamento di competenza, chiamando i giudici di legittimità a verificare la questione della derogabilità o meno del predetto criterio di competenza territoriale.

La competenza territoriale per le cause condominiali. Come detto, l’art. 23 c.p.c. individua nel giudice del luogo in cui si trovano i beni comuni, o la maggior parte di essi, quello competente per le cause condominiali. La disposizione in questione è stata anch’essa oggetto di revisione da parte della legge n. 220/2012 di riforma del condominio negli edifici. La precedente formulazione, infatti, faceva esclusivo riferimento alle cause tra condomini, generando quindi qualche dubbio sull’applicabilità o meno di essa anche alle cause tra condomini e condominio (in persona dell’amministratore pro tempore). Proprio a questo scopo il legislatore ha volutamente inserito nel comma 1 dell’art. 23 c.p.c. l’inciso «ovvero tra condomini e condominio», eliminando ogni dubbio a tal proposito.

Detto criterio di competenza territoriale è da considerarsi speciale (in quanto deroga al criterio generale del luogo di residenza/domicilio/sede della persona fisica/giuridica convenuta in giudizio) e, soprattutto, esclusivo, in quanto impone all’attore di radicare il procedimento nello specifico foro individuato dalla legge, senza poter scegliere fra gli altri fori concorrenti eventualmente applicabili al caso concreto. Discorso diverso è poi quello della derogabilità del foro per accordo tra le parti in lite. In via generale i litiganti possono infatti stabilire in un contratto che in caso di controversia sull’interpretazione e l’esecuzione del medesimo debba essere adito il giudice competente per un determinato territorio, derogando quindi a quello che sarebbe il giudice competente per legge. Tale potere delle parti, come previsto dall’art. 28 c.p.c., non si estende però a una serie di casi espressamente individuati dal legislatore (si pensi, per esempio, ai procedimenti di esecuzione e a quelli cautelari e possessori). Ma quanto sopra vale anche per i fori esclusivi? Quindi, detto in altri termini, la competenza territoriale di cui all’art. 23 c.p.c. per le cause condominiali può essere derogata dalle parti in lite con uno specifico accordo contrattuale?

La decisione della Suprema corte. È stata proprio questa la domanda alla quale nel caso concreto la Cassazione è stata chiamata a rispondere in sede di regolamento di competenza. Da una parte stavano i condomini, i quali si facevano forti dell’espressa previsione regolamentare che indicava nel tribunale di Milano il giudice competente per tutte le cause relative all’interpretazione e all’esecuzione del regolamento medesimo. Dall’altra il condominio, la cui interpretazione era stata fatta propria dal tribunale di Milano, il quale eccepiva invece che il criterio di competenza esclusiva di cui all’art. 23 c.p.c. non potesse essere mai derogato dalle parti in causa. La Suprema corte, come anticipato, ha però bocciato tale ultima tesi, evidenziando come il carattere di esclusività di un foro non ne determini necessariamente la inderogabilità. Infatti, come evidenziato dai giudici di legittimità, l’art. 28 c.p.c., nel sottrarre alcune materie alla disponibilità delle parti in tema di individuazione del giudice competente, non menziona affatto il foro per le cause tra condomini e tra condomini e condominio.

Quest’ultimo, quindi, è sempre derogabile per accordo delle parti in lite. Ora, trattandosi di cause condominiali, tali controversie non possono che vedere opposti tra di loro condomini oppure questi ultimi e il condominio (in persona dell’amministratore pro tempore). Poiché il regolamento condominiale vincola tutti i condomini (e l’amministratore) al rispetto del relativo contenuto, se in esso è prevista l’indicazione specifica del giudice al quale deferire le eventuali controversie relative alla sua interpretazione ed esecuzione, deve quindi ritenersi che la stessa valga come deroga espressa all’art. 23 c.p.c. tutte le volte nelle quali detto giudice sia diverso da quello territorialmente competente per legge. Beninteso, perché detta deroga sia effettivamente vincolante per i condomini, il regolamento deve avere natura contrattuale, come tale obbligatorio per tutti i condomini.

La questione ha un immediato impatto pratico per i condomini siti in luoghi di villeggiatura, nei quali i comproprietari abitano il più delle volte in luoghi anche molto distanti e per i quali può risultare particolarmente defatigante avviare un’azione giudiziaria al di fuori del proprio territorio di residenza/domicilio. Il caso più ricorrente è sicuramente quello dei regolamenti condominiali redatti dall’originario costruttore dell’edificio, il quale può ritenere inizialmente conveniente indicare come foro competente quello della sede della propria società (e non è inusuale che gli originari acquirenti delle singole unità immobiliari vivano nel territorio in cui quest’ultima opera e pubblicizza l’iniziativa). Può poi accadere, per gli edifici di più piccole dimensioni, che i condomini provengano tutti dalla medesima area geografica e che adottino all’unanimità un regolamento che preveda tale deroga all’art. 23 c.p.c.. In tutti questi casi, ovviamente, sarà l’amministratore condominiale a dover fare il turista in caso di contenzioso giudiziale.

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