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L’Imu premia lo «sfitto»: in Unico l’Irpef si azzera

L’Imu cancella l’Irpef dalla dichiarazione dei redditi. Per il periodo di imposta 2012 si applicheranno – per la prima volta – le disposizioni che azzerano le imposte dirette (Irpef e addizionali) dovute in relazione ai redditi fondiari relativi ai beni non locati (articolo 8, Dlgs 23/2011).
La tematica è stata recentemente approfondita dall’Agenzia con la circolare 5/E dell’11 marzo scorso. L’effetto “sostituzione” determina ricadute dirette sulla determinazione del reddito complessivo, nonché delle deduzioni e delle detrazioni, ove rapportate a questo parametro. Quindi un minor reddito complessivo può determinare l’incremento delle agevolazioni spettanti (ad esempio, per figli a carico). Inoltre, gli immobili non affittati o non locati non concorrono nemmeno alla verifica del superamento del limite di 500 euro di redditi fondiari, sino al quale non risulta dovuta l’imposta (articolo 11 del Tuir).
Quando scatta la sostituzione
La sostituzione per il reddito dei fabbricati non locati, tra i quali rientrano anche quelli tenuti a disposizione (per i quali, se abitativi, la rendita era maggiorata di 1/3), quelli dati in comodato (ad esempio a parenti, a patto che l’accordo sia genuino) e quelli destinati a uso promiscuo del professionista. La sostituzione non si applica invece per:
– reddito agrario dei terreni;
– redditi dei fabbricati locati diversi da quelli cui si applica la cedolare secca;
– redditi derivanti da immobili non produttivi di reddito fondiario ex articolo 43 del Tuir (cioè gli immobili relativi a imprese commerciali e quelli che costituiscono beni strumentali per l’esercizio di arti e professioni);
– redditi degli immobili posseduti da soggetti Ires. In quest’ultimo caso, eventuali problemi di duplicazione del carico fiscale (come capitava per l’Ici) si determinano solo nel caso di fabbricati di qualsiasi tipo locati a terzi, oppure di fabbricati patrimonio.
Analogamente, non si applica la sostituzione quando dai medesimi beni immobili non si ricavano redditi fondiari bensì redditi diversi, come può accadere per l’affitto di un fondo per usi non agricoli, oppure per le indennità di occupazione.
Nessuna sostituzione si produce nel caso di immobili esenti da Imu. In tale fattispecie, però, non rientrano quelli inagibili o inabitabili e di fatto non utilizzati (si veda il focus a fianco).
La locazione parziale
L’Agenzia analizza anche le ipotesi di locazione di un fabbricato per una sola parte d’anno. Ove si sia optato per la cedolare secca, il riferimento al bene comporta comunque la necessità di frazionamento delle indicazioni in dichiarazione su due differenti righi. Diversamente, ove non si voglia o non si possa optare per la tassa piatta, l’Imu sostituisce l’Irpef e le addizionali per la sola parte del periodo di imposta in cui l’immobile non è locato, mentre sono comunque dovute le imposte dirette per il restante periodo.
Se l’immobile locato è l’abitazione principale per il proprietario, l’Imu esplica l’effetto di sostituzione solo qualora la rendita catastale, rivalutata del 5%, risulti maggiore del canone annuo di locazione. Se non è così, vanno pagati tutti i tributi, sia diretti che municipali. Ove la locazione di parte della prima casa sia relativa a una frazione del periodo di imposta, il confronto tra i due parametri (rendita rivalutata e canone imponibile) deve essere effettuato solo per il relativo periodo coperto da locazione.
Quanto alla deduzione per abitazione principale, la circolare precisa che, poiché il reddito della prima casa risulta assorbito dal principio di sostituzione, la deduzione non risulta di fatto applicabile. In caso di immobile (abitazione principale) locato, sino al 2011 la deduzione spettava solo nel caso in cui la rendita rivalutata fosse superiore al canone imponibile; diversamente, dal 2012 ove l’Imu svolge funzione “assorbente” la deduzione non trova applicazione, salvo il caso di effettuare verifiche separate nel caso di locazioni per parte d’anno.

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