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L’esproprio non è retroattivo

La restituzione dell’alloggio ipotecato per saldare il mutuo riguarda i contratti futuri e non si applica retroattivamente. Neppure se si fa una rinegoziazione. Il decreto legislativo sui mutui immobiliari, approvato definitivamente dal consiglio dei ministri del 20 aprile 2016, non è retroattivo e produce effetto per i contratti stipulati dopo la sua entrata in vigore.

Il decreto prevede un meccanismo particolare di estinzione del finanziamento e interviene sulla disciplina dei mutui dettando regole di trasparenza del mercato. Che avranno efficacia a scaglioni, secondo un calendario differenziato dell’entrata in vigore. Vediamo il dettaglio delle novità (si veda ItaliaOggi di ieri).

RESTITUZIONE DELLA CASA. La banca e il cliente possono scrivere nel contratto una particolare clausola. Per non creare equivoci la formulazione del decreto si apre con una riconferma del divieto di patto commissorio (articolo 2744 del codice civile). Quindi il contratto non può prevedere che la casa ipotecata passi in proprietà della banca se il debitore è inadempiente. La clausola prevista dal decreto ha una sua costruzione specifica. Al momento dell’inadempimento, il trasferimento dell’immobile o il ricavato dalla vendita comporta l’estinzione dell’intero debito, anche il valore del bene o il prezzo incassato è inferiore al valore del debito residuo. Se, invece, capita che il valore o il prezzo ricavato sono più alti del debito, il debitore ha diritto all’eccedenza. La norma prevede un obbligo di correttezza a carico della banca, che deve cercare di spuntare il miglior prezzo possibile. I paletti per distinguere il nuovo istituto dal patto commissorio sono anche altri. La banca non può subordinare la concessione del mutuo alla sottoscrizione della clausola, e il consumatore ha diritto all’assistenza gratuita di un consulente per valutare la convenienza (anche se non si capisce da chi è pagato il consulente). Il presupposto che fa scattare la clausola è l’inadempimento. Il decreto precisa che l’inadempimento si verifica in caso di mancato pagamento di 18 rate mensili, ma non costituiscono inadempimento i ritardati pagamenti. Il valore del bene deve essere stimato da un perito super partes, nominato, se non c’è accordo delle parti, da presidente del tribunale. La clausola in questione può essere pattuita in sede di conclusione del contratto, mentre non può essere sottoscritta in caso di surrogazione del mutuo. La clausola non si applica alla rinegoziazione dei contatto di mutuo sottoscritto anteriormente all’entrata in vigore del decreto in commento. Inoltre per i nuovi contratti la decorrenza è differita al decorso di 60 giorni dalla entrata in vigore di disposizioni di attuazione( ci vuole un decreto ministeriale, sentita la Banca d’Italia) da adottarsi entro 180 giorni dall’entrata in vigore del decreto legislativo. Nel caso in cui la banca non faccia ricorso alla clausola e chieda le vendita all’asta secondo il codice di procedura civile, se avanza un debito residuo, il debitore godrà di una moratoria di sei mesi dal termine della procedura esecutiva.

MUTUI IN VALUTA. Il decreto prevede il diritto del consumatore a convertire il mutuo in valuta o nella valuta del suo reddito o del suo paese di residenza. Se nel corso del rapporto il debito residuo varia di oltre un quinto rispetto a quello che risulterebbe applicando il tasso di cambio tra la valuta del mutuo e l’euro (quotazione al momento del contratto) la banca lo deve segnalare al debitore. Questo per consentire al consumatore di prendere la eventuale decisione di convertire la valuta del finanziamenti. La norma si applica a partire dal 1° luglio 2016 e per i contratti sottoscritti successivamente a tale data.

VALORE DEL BENE. La stima del bene immobile da finanziare è elemento cruciale dell’istruttoria del mutuo. Il decreto, sul punto, formula criteri generali, demandando alla Banca d’Italia i dettagli attuativi. Ci vogliono standard affidabili, i periti devono essere veramente esperti e la valutazione deve essere obiettiva e documentata. Si deve anche tenere conto dell’osservatorio del mercato immobiliare dell’agenzia delle entrate, ma si devono costruire criteri uniformi. La norma si applicherà a fare data dal 1° novembre 2016 e le disposizioni di attuazione dovranno arrivare entro il 30 settembre 2916.

SERVIZI DI CONSULENZA. Il decreto prevede la riserva dei servizi di consulenza ai finanziatori e agli intermediari de credito. Il provvedimento prevede, infine, i principi dell’attività di consulenza; agire nell’interesse del consumatore; costruire un prodotto tagliato su misura del debitore e fornire un documento sulle diverse opzioni.

Antonio Ciccia Messina 

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