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Leasing e rent to buy al test della morosità

La valutazione della gravità dell’inadempimento contrattuale trova nella legge una disciplina sempre più precisa, così da ridurre al minimo la discrezionalità del giudice o addirittura delle parti.
Ferma restando la regola che ogni contratto non si può risolvere se l’inadempimento di una delle parti ha scarsa importanza rispetto all’interesse dell’altra (articolo 1455 del Codice civile), anche per il leasing abitativo si è giunti a individuare – dopo un primo momento di incertezza– quando l’inadempimento dell’utilizzatore possa considerarsi così grave da legittimare la banca o l’intermediario finanziario a riprendersi il bene e venderlo.
Interpretando in chiave estensiva il Dlgs 72/16 – con cui è stata recepita la direttiva 2014/17/Ue sui contratti di credito stipulati con i consumatori – si è ritenuto che anche per il leasing abitativo l’avvio della procedura di vendita del bene possa avvenire solo quando l’inadempimento maturato corrisponda ad almeno 18 rate che l’utilizzatore si era impegnato a versare. Lo si ricaverebbe dall’articolo 120-quinquies, comma 1, lettera c) del Tub, che estende l’ambito di applicazione delle nuove norme al finanziamento «finalizzato all’acquisto (…) del diritto di proprietà (…) su un immobile».
Il tutto deve però essere specificato non solo nel contratto, ma anche in un apposito documento (eventualmente da allegare), affinché sia dato modo all’utilizzatore di comprendere che il finanziatore potrà privarlo della casa in tempi molto più rapidi rispetto a una normale esecuzione.
Per il rent to buy le regole sono più chiare e il parametro per stabilire la gravità dell’inadempimento è dettato dall’articolo 23, comma 2, del Dl 133/14, che lo fissa nel mancato versamento anche non consecutivo di un numero minimo di canoni determinato dalle parti, ma comunque non inferiore a 1/20 del loro totale previsto. In questo caso, l’immobile deve essere restituito al proprietario che – se non diversamente pattuito – acquisisce per intero i canoni percepiti, a titolo di indennità.
Le parti possono anche alzare il limite di rilevanza del mancato pagamento dei canoni, prevedendo quale soglia del grave inadempimento un numero di canoni non pagati superiore al limite dettato dalla legge. Resta in ogni caso il diritto del concedente a richiedere non solo il pagamento dei canoni scaduti e non pagati, ma anche il risarcimento dei maggiori danni subiti.
Nulla è invece cambiato per le tipiche locazioni di immobile a uso abitativo o per uso commerciale o industriale. Per pagare quanto dovuto, la legge concede comunque al conduttore un tempo massimo di 20 giorni oltre la scadenza , decorso il quale il locatore è libero di assumere le iniziative più opportune per il recupero del credito.
Per le locazioni abitative il legislatore ha previsto un regime specifico, per cui l’inadempimento è grave quando è pari al mancato pagamento di almeno una rata del canone (o degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone). Così non avviene per le locazioni a uso diverso dall’abitazione, dove invece si applicano i princìpi generali in tema di risoluzione del contratto a prestazioni corrispettive: solo il grave inadempimento contrattuale (se ritenuto tale dal giudice) può integrare un sicuro motivo di risoluzione del contratto.

Augusto Cirla

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