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Leasing, il Tuir blinda la cessione

di Franco Cornaggia e Norberto Villa

Cessione del contratto di leasing immobiliare con sconto. La sopravvenienza attiva tassata è pari alla differenza tra il valore normale del bene oggetto del contratto e l'ammontare dei canoni già pagati ma considerando, in diminuzione, anche la quota capitale dei canoni, già pagati, indeducibile in quanto riferibile al terreno. Con tale indirizzo la prassi fa ancora una volta prevalere il principio di equivalenza tra acquisto della proprietà e acquisizione in leasing.

Questa la risposta offerta dai tecnici dell'Agenzia nel corso di un incontro con i contribuenti che, per ora, non ha trovato riflesso in un documento di prassi ufficiale, anche se appare in perfetta linea con un indirizzo ormai consolidato.

La questione posta concerneva le conseguenze che, nell'ipotesi di cessione di leasing immobiliare deve riconoscersi al fatto che l'art. 36, commi 7 e seguenti, del decreto-legge n. 223/2006 ha previsto l'irrilevanza fiscale dell'ammortamento dei terreni.

La prassi ha già chiarito (circolare n. 11 del 16/2/2007) che la cessione dell'area comprensiva di fabbricato genera un'unica plusvalenza pari alla differenza tra il corrispettivo pagato e il costo fiscalmente riconosciuto dell'area (non ammortizzabile) comprensiva di fabbricato. Ciò che si chiedeva è se tale principio potesse applicarsi anche nel caso di cessione del leasing immobiliare, fattispecie che dà luogo a un componente positivo di reddito da qualificare però non come plusvalenza, ma come sopravvenienza attiva.

Infatti l'art. 88, comma 5, del Tuir stabilisce che, in caso di cessione del contratto di locazione finanziaria, il valore normale del bene costituisce sopravvenienza attiva e come chiarito dalla circolare 108/E del 3 maggio 1996 tale componente positivo risulta pari al valore normale al netto dei canoni relativi alla residua durata del contratto e del prezzo stabilito per il riscatto (valore normale netto), che dovranno essere pagati dal cessionario in dipendenza della cessione, attualizzati alla data della cessione medesima.

Tale regola deve però essere anche coordinata con l'indeducibilità oggi prevista della quota di canone forfettariamente da imputare al terreno (e pertanto non deducibile). Da ciò si è concluso che nel caso di cessione di un contratto di leasing avente a oggetto un fabbricato industriale con area sottostante e di pertinenza, si ritiene che la predetta sopravvenienza attiva debba essere determinata tenendo conto, in diminuzione, anche della quota capitale dei canoni, già pagati, indeducibile in quanto riferibile al terreno.

Quindi i canoni già pagati, ma non dedotti, hanno come effetto quello di abbattere l'importo della sopravvenienza e tale soluzione permette di dare applicazione al principio di sostanziale equivalenza tra l'acquisizione o la realizzazione del bene in proprio e quella effettuata tramite contratto di leasing (si veda tra le altre prese di posizione quanto sostenuto dalla Risoluzione del 23 febbraio 2004, n. 19/E).

La fattispecie può essere illustrata con un esempio.

Tizio è titolare di un contratto di leasing immobiliare.

Il valore normale dello stesso è pari a 10.000.

I canoni in linea capitale ancora da pagare sono pari a 3.000.

Il prezzo di riscatto è stabilito in 500.

I canoni dedotti (su un totale di 7.000) sono stati 5.600.

In tal caso la sopravvenienza attiva tassata è pari a:

10.000.

( 3.000)

( 500)

( 1.400) pari alla differenza tra canoni pagati 7.000 e canoni dedotti 5.600

———–

5.100

 

Prima della risposta il dubbio era se la sopravvenienza attiva rilevante fiscalmente fosse quella al lordo dei canoni pagati ma non dedotti.

Come detto tale soluzione ripete nel leasing ciò che era già è stato sostenuto (ma questa volta con un riferimento normativo più preciso) in tema di rilevanza fiscale della cessione del bene immobile.

La circolare 11/E del 2007 aveva infatti affermato che «la cessione dell'area comprensiva di fabbricato genera un'unica plusvalenza (ovvero minusvalenza) pari alla differenza tra il corrispettivo pagato e il costo fiscalmente riconosciuto dell'area (non ammortizzabile) comprensiva di fabbricato. Le norme in esame, infatti, prevedono la necessità di effettuare lo scorporo tra il valore del terreno e quello del fabbricato solo ai fini della determinazione della quota (riferibile al fabbricato) che può essere ammortizzata e non anche ai fini della relativa plusvalenza (ovvero minusvalenza) di cessione». In sostanza si era riconosciuto, come oggi in tema di sopravvenienza da cessione del leasing, lo scomputo degli ammortamenti non dedotti dalla plusvalenza generata nel caso di cessione del diritto di proprietà.

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