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Lease back, sulle plusvalenze Tuir e codice civile all’unisono

Codice civile e Tuir dettano le medesime regole in tema di lease back. O meglio: non prevedendo nulla di specifico il Tuir, la plusvalenza generata da un’operazione di sale and lease back assume rilevanza fiscale in base al corretto comportamento contabile applicabile.

La Corte di cassazione, con la sentenza 23 agosto 2016 numero 35294, respinge la tesi sostenuta dall’ufficio e riconosce la possibilità di splittare per la durata della retro locazione la plusvalenza generata dalla vendita dell’immobile. La questione ha prima di tutto trovato una sua regolamentazione contabile. Attualmente l’appendice del principio contabile 12 (a oggi ancora in bozza) richiama l’ultimo comma dell’articolo 2425-bis il quale prevede che: «Le plusvalenze derivanti da operazioni di compravendita con locazione finanziaria al venditore sono ripartite in funzione della durata del contratto di locazione». Da ciò la conclusione contabile risulta scontata: l’eventuale plusvalenza (differenza positiva tra il prezzo di vendita del bene e il suo valore netto contabile alla data della vendita) che si dovesse determinare è rilevata in conto economico lungo la durata del contratto di locazione. Ciò comporta, l’iscrizione della plusvalenza tra i risconti passivi e la sua imputazione graduale tra i proventi del conto economico, in base alla durata del contratto di locazione finanziaria.

Per converso nel caso in cui l’operazione di vendita dovesse generare una minusvalenza (differenza negativa tra il prezzo di vendita del bene e il suo valore netto contabile alla data della vendita) la stessa sarebbe da rilevare per intero nel conto economico all’atto della compravendita. Nel caso in cui l’operazione (o una delle sue due parti) dovesse essere effettuata a condizione non di mercato, la minusvalenza risulterebbe correlata al pagamento di canoni inferiori a quelli di mercato, e per tale motivo andrebbe differita imputandola nei conti economici in proporzione ai canoni stessi, lungo la durata del contratto.

Ma secondo la prassi amministrativa le due parti dell’operazione (cessione e retro locazione) che nella pratica operativa – giuridica sono considerate un unicum, sono invece considerate ai fini fiscali come composte da due parti ognuna autonoma l’una dall’altra. Tale interpretazione del contratto di lease back era già stata espresso nella circolare n. 218/E del 30 novembre 2000 e anche nelle circolari del 13 marzo 2009, n. 8/E, e del 19 marzo 2009, n. 11/E, con riferimento alla disciplina della rivalutazione dei beni immobili relativi all’impresa si era sostenuto che il contratto di sale and lease back comporta il trasferimento giuridico del diritto della proprietà del bene, ossia si concretizzi in un’operazione a tutti gli effetti realizzativa.

È evidente che ciò si scontra con quanto previsto a livello contabile tanto che il fatto era già stato sottolineato. Per esempio nella circolare 2/2007 della Fondazione centro studi dell’unione nazionale dei giovani dottori commercialisti si era assunta una posizione differente con riguardo al trattamento fiscale delle conseguenze economiche dei contratti di sale and lease back con l’applicazione anche ai fini fiscali del principio di prevalenza della sostanza sulla forma con un differimento della tassazione coincidente con quello contabile così da rispettare il principio di competenza economica, con particolare riguardo alla correlazione tra i costi (i canoni della locazione finanziaria) e i ricavi (derivanti dal contratto di vendita). Secondo tale tesi occorre partire da una visione unitaria dell’accordo di lease back. Se il «sale and lease back» è da inquadrare come un contratto unitario non può che essere riconosciuto come un contratto continuativo a cui quindi applicare l’art. 109, comma 2, lettera b del Tuir, secondo il quale i componenti di reddito dipendenti da contratti da cui derivano corrispettivi periodici devono essere rilevati alla loro data di maturazione. Da qui si era affermato che la maturazione nel tempo di cui all’art. 109 Tuir del corrispettivo del contratto di lease back sia equivalente alla maturazione dell’onere finanziario, e, quindi, ha luogo in modo graduale lungo l’intera durata del finanziamento (nel nostro caso: durata del leasing finanziario). In sostanza seguendo tale tesi il comportamento obbligato dalle norma del codice civile avrebbe piena valenza anche ai fini fiscali.

Il documento indica poi come consigliabile un comportamento coerente nel caso in cui dal lease back dovesse emergere una minusvalenza.

Si ritiene infatti che l’eventuale minusvalenza realizzata per effetto del contratto di sale and lease back non possa essere dedotta interamente nell’esercizio in cui è avvenuta la cessione del bene: anch’essa andrà riscontata, simmetricamente a quanto previsto per l’eventuale plusvalenza, sull’intera durata del rapporto di retrolocazione. In pratica anche con riguardo all’eventuale componente negativo la deducibilità non potrà che essere ricondotta alla regola di cui all’art. 109 comma 2 (competenza) e quindi ricondotta a una imputazione pro quota mediante la tecnica dei risconti.

Norberto Villa e Franco Cornaggia

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