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Lease back, libertà d’azione

Dalle aule della giustizia tributaria nuova linfa al contratto di lease back. In assenza di indici di alterazione la scelta di questa tipologia contrattuale è insindacabile dall’amministrazione finanziaria perché espressione della libertà di iniziativa dell’imprenditore.

Inoltre, in mancanza di una disciplina positiva che regoli il suo trattamento fiscale, la plusvalenza realizzata tramite la vendita del bene può essere imputata in ragione della durata del successivo contratto di leasing, così come stabilito dall’articolo 2425-bis, comma 4, del codice civile.

L’esame di alcune recenti sentenze di merito e la comparazione delle stesse con gli ultimi orientamenti dei giudici di legittimità confermano dunque la possibilità per gli operatori economici di ricorrere a questa tipologia contrattuale unitaria a formazione complessa.

Il lease back è infatti una fattispecie contrattuale nata nella prassi commerciale che si caratterizza in un’operazione attraverso la quale un’impresa cede un bene di sua proprietà (di solito un bene immobile) ad una società di leasing, la quale a sua volta retrocede in locazione finanziaria il bene stesso all’originario venditore.

Oltre che ai possibili vantaggi fiscali indubbiamente connessi a una tale operazione, resi oggi ancor più evidenti dalla durata minima fiscale pari a 12 anni per i leasing immobiliari, questa fattispecie contrattuale a formazione complessa può consentire all’impresa cedente/locataria l’ottenimento di risorse finanziarie immediate grazie allo smobilizzo del bene.

L’amministrazione finanziaria ha sempre guardato con sospetto il contratto di lease back (o sale & lease back) dubitando della liceità dello stesso e intravedendo in tale pratica commerciale soltanto un mezzo per ottenere indebiti vantaggi fiscali.

La posizione della Cassazione. Di recente la Corte di cassazione ha avuto modo di precisare come il contratto di Sale & lease back non integri di per sé un abuso del diritto soltanto perché il soggetto si determina a compiere l’operazione negoziale fiscalmente meno onerosa. Questo principio è contenuto all’interno della voluminosa sentenza n. 17175 del 28 giugno 2015 emessa dalla sezione tributaria civile.

Secondo i giudici della suprema corte dunque l’operazione di lease back, in assenza di indizi sintomatici di anomalia riferiti allo schema negoziale, in quanto volta a modificare la situazione proprietaria del bene immobile ed a procurarsi un nuovo finanziamento, non può per ciò stesso ritenersi abusiva, atteso che il regime fiscale applicabile, concernente la anticipata deducibilità del componente negativo di reddito (canoni di leasing), costituisce la naturale conseguenza del fenomeno economico-giuridico che le parti hanno voluto realizzare, per cui all’effetto traslativo del diritto di proprietà sul bene immobile e alla concessione in locazione del medesimo bene, corrispondono differenti regimi fiscali in ordine alla deducibilità dei costi.

La plusvalenza ripartita sulla durata del leasing. Secondo la Commissione tributaria regionale della Sardegna (sentenza n. 210 del 28/6/2016) è corretto il comportamento tenuto dal contribuente che ha rateizzato la plusvalenza realizzata con la vendita dell’immobile alla società di leasing in base alla durata del successivo contratto di locazione finanziaria. Per l’ufficio invece tale comportamento era da censurare perché contrario alla disposizione contenuta nell’articolo 86, comma 4 del Tuir che prevede la rateizzazione delle plusvalenze nel termine massimo di cinque esercizi.

La posizione dell’ufficio, si legge nel testo della sentenza, è inficiata da un vizio di fondo consistente nel considerare l’operazione di sale and lease back composta, a sua volta, da due distinte operazioni da trattare fiscalmente come se non avessero nessun legame fra loro. Invece, continua la sentenza, le due fasi dell’operazione ossia la compravendita e la contestuale locazione finanziaria del bene compravenduto non sono inscindibili tra loro né dal punto di vista civilistico né dal punto di vista fiscale, non essendo la vendita fine a se stessa.

I sintomi di alterazione del contratto. Se dal contratto di lease back emergono sintomi di alterazione o di utilizzo distorto dell’autonomia negoziale allora il disconoscimento dei vantaggi fiscali dallo stesso ottenuti è legittimo.

Nel tempo la giurisprudenza tributaria ha individuato i vari indicatori di anomalia in grado di sconfessare la legittimità del contratto di lease back.

Un primo elemento di rischio è costituito dalla violazione del patto commissorio di cui all’articolo 2744 del codice civile. Detta violazione non può avvenire nel caso in cui la proprietà del bene sia già passata alla società finanziaria mediante la vendita (Ctr Toscana, sentenza n. 740/2014).

Altri elementi di dubbio circa la regolarità dell’operazione posta in essere dalle parti possono essere costituiti da una situazione di credito e debito esistente tra la società finanziaria e l’impresa venditrice-utilizzatrice nonché dalla difficoltà economica di quest’ultima ed infine dalla sproporzione tra il valore del bene trasferito ed il corrispettivo versato dall’acquirente.

Anche le condizioni del contestuale contratto di leasing finanziario potrebbero nascondere elementi di anomalia. Fra questi si segnalano il tasso di interesse applicato, l’importo della rata iniziale del contratto e la presenza di condizioni contrattuali particolari, quali ad esempio, il divieto di riscatto anticipato.

Andrea Bongi

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