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Le vie per rivedere o spostare il contratto

di Daniela Amendola e Antonio Montesano

Oggi, grazie agli strumenti della rinegoziazione e della surrogazione, è possibile, qualora lo si ritenesse conveniente, cambiare le condizioni del mutuo sottoscritto.

Con la rinegoziazione il cliente ha la facoltà di modificare alcune clausole contrattuali del mutuo esistente e richiedere un nuovo accordo con la banca.

In particolare, si possono modificare il tipo e la misura del tasso di interesse e la durata, ma non la somma mutuata in aumento né la banca mutuante. Secondo la Finanziaria 2008 (legge 244/07) il creditore originario e il debitore possono pattuire la variazione delle condizioni senza spese e mediante scrittura privata, anche non autenticata (la banca può tuttavia chiedere di formalizzare l'accordo in forma notarile o autentica).

In caso di rinegoziazione non sono dovute commissioni bancarie né l'imposta sostitutiva e la detraibilità degli interessi spetta solo se spettava sul mutuo originario.

Le banche che hanno aderito alla convenzione tra Abi e Mef (in base all'articolo 3 del Dl 93/2008) devono rendersi disponibili a rinegoziare i mutui per la prima casa a tasso variabile stipulati prima del 29 maggio 2008: in questo caso, la modalità di rinegoziazione implica l'allungamento della durata residua dei mutui in essere o l'applicazione della formula di rimborso a rata fissa e durata variabile (il tasso resta variabile). Alcune novità sono state introdotte poi dal decreto Sviluppo (si veda l'articolo sopra).

Invece, la surrogazione o portabilità (articolo 8, Dl 7/07) consente di sostituire un mutuo con un altro concesso da un diverso mutuante e il nuovo prestito sarà garantito dall'ipoteca che garantiva quello originario. Con questo istituto è possibile modificare il tipo e la misura del tasso di interesse applicato al mutuo originario, la durata e, condizione obbligatoria, la banca mutuante. Non si può però aumentare la somma mutuata. Non ci sono commissioni bancarie né imposta sostitutiva e gli interessi sono detraibili solo se lo erano sul mutuo originario. Sono dovuti i costi relativi alla stipula dell'atto notarile e all'autentica della dichiarazione di surroga (ma alcune banche si accollano la parcella del notaio). Nel nuovo atto dev'essere espressamente indicata la destinazione all'estinzione del mutuo precedente e la quietanza, rilasciata dal precedente creditore, deve contenere la dichiarazione del debitore circa la provenienza della somma impiegata (dal nuovo mutuo). In pratica chi intende avvalersi della surrogazione deve richiedere, in forma scritta, alla banca subentrante di acquisire da quella originaria l'importo esatto del debito residuo. La banca originaria comunicherà alla nuova, entro 10 giorni dalla ricezione della richiesta, l'entità del debito residuo del cliente. La nuova banca procede, quindi, all'operazione di surroga formalizzando in un "atto unico" il contratto di mutuo, la quietanza di pagamento rilasciata dalla banca originaria, il consenso alla surroga e l'annotazione della surroga stessa a margine dell'ipoteca originaria.

L'operazione potrà essere formalizzata sia con una scrittura privata autenticata sia con un atto pubblico. In ogni caso, è previsto l'intervento del notaio per autenticare le sottoscrizioni o redigere l'atto pubblico.

 

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