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Le vendite immobiliari telematiche sono in alto mare

Vendite immobiliari telematiche in alto mare. A un anno dall’entrata in vigore della normativa che ha istituito l’obbligatorietà della pubblicità sul c.d. portale delle vendite pubbliche, il Consiglio nazionale dei dottori commercialisti e degli esperti contabili ha lanciato un vero e proprio «sos», perché l’obiettivo di garantire trasparenza, semplificazione, efficacia, sicurezza, esattezza e regolarità delle gare resta, a oggi, ancora un miraggio. Questo, in estrema sintesi, il risultato del censimento sulle prassi in uso nei tribunali condotto dal Consiglio sulla base delle risposte a un questionario indirizzato a quelli dei propri iscritti che svolgono la funzione di delegati alle vendite e custodi dei beni pignorati.

Le opinioni pervenute dai professionisti hanno evidenziato la difficoltà di applicazione pratica delle regole contenute nelle specifiche tecniche relative sia alle modalità di pubblicazione sul portale delle vendite pubbliche sia alla vendita dei beni con modalità telematiche. A fronte di ciò, le indicazioni fornite dai giudici per tentare di sistematizzare e razionalizzare i contenuti della normativa hanno portato all’emersione di prassi non univoche sul territorio nazionale, le quali hanno paradossalmente accentuato le denunciate difficoltà applicative.

Un primo problema è stato riscontrato circa il ruolo, il regime di responsabilità e i nuovi adempimenti che ricadono sul professionista delegato, il quale è tenuto a curare la pubblicazione sul portale delle vendite pubbliche. Tuttavia è emerso come detta pubblicità spesso venga eseguita da un ridotto numero di società private designate dal giudice come operatori professionali per la pubblicazione. Tale prassi, oltre a non trovare esplicita conferma nella lettera della legge, non collima con il regime previsto per le responsabilità correlate agli adempimenti pubblicitari sul portale (le quali, viceversa, gravano sul professionista delegato alle vendite) e contribuisce anche a incrementare i costi della procedura.

Dall’indagine in questione è infatti emerso che, mentre il delegato vigila sull’effettiva pubblicazione dell’avviso di vendita, sui contenuti dell’avviso e sul rispetto dei termini per l’effettuazione della pubblicità, l’operatore professionale individuato dal giudice non è tenuto a produrre alcuna certificazione del proprio operato che possa essere consegnata al delegato al fine di consentirgli una verifica delle operazioni effettuate e rendere quindi possibile un controllo, seppure a posteriori, onde limitare e/o evitare eventuali contestazioni rispetto al proprio operato.

L’attività del delegato è poi ulteriormente aggravata da numerosi problemi tecnici segnalati dagli intervistati. I professionisti, in assenza di una procedura di correzione degli errori, sono infatti obbligati frequentemente a ripetere più volte le medesime operazioni o, addirittura, a iniziare ex novo l’intero procedimento di pubblicazione. Tale carenza è ancor più significativa ove si consideri che, qualora il professionista delegato si accorga di aver pubblicato un avviso di vendita erroneamente compilato, potendo rimediare all’errore unicamente con una nuova pubblicazione, è necessario provvedere con l’ulteriore versamento del contributo di 100,00 previsto dalla legge per ciascun lotto. Le criticità di cui sopra si riverberano anche sul trattamento dei dati personali relativi ai debitori esecutati, i quali, in caso di erronea pubblicazione, per la menzionata disfunzione del sistema che non consente di apportare correzioni, non possono essere cancellati, rendendo l’esecutato sempre identificabile. Anche in questo caso, per il ricordato riparto delle responsabilità, eventuali illegittimità nel trattamento dei dati personali sarebbero imputabili al professionista incaricato della vendita, nonostante l’incarico di provvedere agli adempimenti pubblicitari sul portale sia stato affidato un operatore diverso dal delegato.

In relazione al tema dell’obbligatorietà delle vendite con modalità telematiche, il questionario messo a punto dal Consiglio nazionale dei dottori commercialisti e degli esperti contabili ha poi evidenziato ulteriori difficoltà.

Dalle risposte fornite è infatti emerso come resti diffusa la prassi di preferire le tradizionali modalità di vendita, facendo leva sulla clausola di salvaguardia di cui all’art. 569, comma 4, cpc, in forza della quale il giudice può derogare alla vendita con modalità telematica quando essa risulti pregiudizievole per gli interessi dei creditori o per il sollecito svolgimento della procedura.

Nelle ipotesi in cui il tribunale abbia disposto la vendita telematica, inoltre, pare confermata l’accordata preferenza alla modalità sincrona mista, che consente di presentare le offerte anche su supporto analogico.

Le differenze registrate in ambito locale evidenziano quindi la necessità di prevedere la razionalizzazione del sistema e di diffondere prassi uniformemente adottate a livello nazionale che possano individuare modalità di vendita telematica adeguate alla natura e al valore dei beni.

Sempre con riferimento alle vendite, dal predetto questionario è anche emerso che non esistono criteri univoci per selezionare il gestore della procedura, ossia il soggetto costituito in forma societaria e iscritto nel registro tenuto dal dipartimento per gli affari di giustizia del ministero che sia stato autorizzato dal giudice a sovrintendere alla vendita telematica, sotto la responsabilità del direttore generale della giustizia civile.

Nella maggior parte dei casi i dati comunicati dai professionisti intervistati indicano che è stato nominato un unico gestore delle vendite individuato sulla base di convenzioni o protocolli e non sulla base di criteri di rotazione che tengano conto dei vari requisiti previsti dalla legge, non ultimo quello del prezzo praticato.

Tale dato, inoltre, va incrociato con quello che attesta la prassi, in uso nella maggior parte dei tribunali, di affidare al gestore per la vendita anche la cura della pubblicità sul portale delle vendite: in tal modo si assegna al gestore un ruolo proattivo in entrambe le fasi che, se da un lato sembra rispondere a esigenze di semplificazione, dall’altro non appare pienamente condivisibile, in quanto non aderente al testo della legge.

Le risposte fornite al questionario, inoltre, attestano che sia per gli adempimenti pubblicitari sia per le nuove modalità di vendita, il sistema ruota attorno ai servizi resi da un ridotto numero di società private incaricate a volte come operatore per la pubblicazione, a volte come gestore della vendita telematica e a volte dell’uno e dell’altro adempimento. Peraltro, lo stesso questionario mette in luce la difformità delle tariffe applicate dai gestori per i servizi resi che, in alcuni casi, sono concordate di volta in volta in considerazione degli adempimenti svolti, con verosimile frustrazione dei principi di competitività ai quali, invece, è ispirata la riforma.

Non poche criticità sono state infine riscontrate in occasione dello svolgimento delle vendite con modalità telematiche e delle vendite sincrone miste. La frammentazione del processo informatico tra differenti attori, che a loro volta operano con sistemi complessi, diversificati e poco intuitivi per gli utenti, nonché la scarsa conoscenza degli strumenti informatici da parte di questi ultimi, non sembrano aver agevolato la diffusione delle nuove regole. Dall’analisi dei dati emersi dal questionario si evince, infatti, che i consumatori preferiscono presentare le offerte con modalità analogica e che i professionisti delegati lamentano la complessità del procedimento e la dilatazione dei tempi, quest’ultima ancor più accentuata nei casi nei quali il numero delle sale d’aste messe a disposizione per l’espletamento delle vendite telematiche risulti inadeguato a consentire lo svolgimento di un congruo numero giornaliero di vendite.

Gianfranco Di Rago

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