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Le imposte erodono fino al 70% dell’affitto

Ecco quel che resta dell’affitto: con il saldo dell’Imu, tanti proprietari di case scopriranno che le imposte si sono mangiate più del 50% del canone pattuito con gli inquilini, con punte del 70 per cento.
È l’effetto di una tenaglia che si è stretta sempre di più negli ultimi due anni: da un lato, la crisi economica ha sgonfiato i canoni di locazione; dall’altro, l’Imu ha quasi raddoppiato il conto delle imposte sulla proprietà rispetto all’Ici 2011.
Nel grande caos degli ultimi giorni, su quest’ultimo punto non ci sono dubbi: il saldo dell’Imu sulle case affittate dovrà essere pagato con le aliquote decise dai Comuni, spesso allineate al livello massimo dell’1,06 per cento. E la somma delle imposte sul possesso e sui redditi raggiungerà nel 2013 un livello record. Soprattutto per chi possiede abitazioni con una rendita catastale elevata rispetto al valore di mercato: case accatastate in categoria A/2, costruite dagli anni 80 in poi o situate in quartieri periferici o in città di provincia dove la crisi del mercato ha colpito più duro.
Facciamo un esempio. Nel caso di un bilocale in zona Crocetta a Torino, affittato con un contratto a canone libero di 450 euro al mese – cioè 5.400 euro all’anno – il proprietario dovrà pagare più di 2.900 euro tra Imu e cedolare secca, o addirittura 3.900 euro se resta alla tassazione ordinaria (che comprende l’Irpef ad aliquota marginale, le addizionali comunali e regionali, l’imposta di registro e il bollo).
In pratica, il Fisco, si prende dal 54% al 72,5% del canone. E questo a condizione che l’inquilino sia puntuale con i pagamenti, perché in caso di morosità il tax rate diventa ancora più alto, dal momento che le imposte si pagano sul canone pattuito, e non su quello incassato. Per avere un’idea della portata dei rincari, due anni fa – al tempo dell’Ici – l’Erario e il Comune si accontentavano di una percentuale compresa tra il 35% (con la cedolare secca) e il 49% (a tassazione ordinaria).
I calcoli sono stati effettuati dal Sole 24 Ore del Lunedì partendo dalle rilevazioni di Tecnocasa sul mercato immobiliare e incrociandole con le delibere dei Comuni. La tendenza non cambia se si considerano appartamenti con le stesse caratteristiche in altre grandi città. Ma c’è un’altra variabile da valutare: la tassazione sullo sfitto, che per lo stesso bilocale a Torino costerebbe più di 2mila euro e difficilmente scende sotto i 900 euro nei centri maggiori. E non è detto che un’abitazione fiscalmente «a disposizione» sia sempre una casa di villeggiatura: nel concetto, ad esempio, rientrano anche le case ereditate che non si possono né vendere, né affittare.
L’aumento del prelievo si riflette anche sulle dinamiche di mercato. Commenta Corrado Sforza Fogliani, presidente di Confedilizia: «Ormai sulle case si vedono cartelli con su scritto “Affittasi – vendesi”. Un modo per dire che il proprietario vuole solo liberarsi dell’immobile. Ma ci sono anche casi in cui i proprietari rinunciano a rinnovare i contratti scaduti, perché non trovano inquilini che garantiscano un minimo di redditività».
Un altro riflesso della pressione fiscale in continuo aumento – rileva Sforza Fogliani – è il freno agli investimenti per il recupero edilizio, nonostante la proroga delle detrazioni del 50 e 65%, contenuta nel Ddl di stabilità: «Molti appartamenti restano sfitti perché avrebbero bisogno di lavori che il proprietario, in questo scenario, non si azzarda a fare».
D’altra parte, la contrazione dei canoni d’affitto è rilevata anche dagli operatori di mercato. Spiega Fabiana Megliola, responsabile ufficio studi di Tecnocasa: «Nel primo semestre del 2013, il calo medio è stato del 2% su base annua e quasi dell’8% rispetto al 2011. Con il crollo del mercato immobiliare, chi non riusciva a comprare casa si è rivolto all’affitto, ma l’aumento della domanda non è bastato a contrastare la flessione dei canoni, per la crisi economica che ha messo in difficoltà tante famiglie di inquilini».
Non solo. Il mix di stretta fiscale e contrazione dei canoni ha finito per condizionare anche la domanda di acquisto di nuovi immobili per investimento. «Sicuramente il proprietario, prima di stipulare il rogito, ha studiato i valori catastali per calcolare l’impatto dell’Imu», osserva ancora Megliola. Senza contare tutti coloro che si sono rivolti verso altre asset class.
Come spezzare il circolo vizioso? «Ci sono rimedi che costano qualcosa per lo Stato – rileva Sforza Fogliani – ma ce ne sono anche altri a costo zero». Si potrebbe cominciare, secondo il presidente di Confedilizia, eliminando l’obbligo di redigere l’Attesato di prestazione energetica per ogni nuovo contratto d’affitto. E poi abolendo l’obbligo di costituire un fondo lavori – raccogliendo tutte le somme necessarie – prima di avviare i lavori di ristrutturazione in condominio. Una piccola mossa per non scoraggiare ancora di più gli interventi di recupero.

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