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Le grondaie sono parti comuni

Le gronde e le altre parti comuni finalizzate a raccogliere e convogliare le acque piovane vanno riparate a spese di tutti i condomini secondo i millesimi di proprietà attribuiti a ciascuno, in quanto svolgono una funzione utile all’intero edificio condominiale. E questo anche nel caso in cui non via sia un tetto a falde ma un lastrico solare di proprietà esclusiva. Di conseguenza è illegittimo imporre al condomino proprietario del lastrico di sostenere un terzo della spesa di riparazione delle gronde sul presupposto che le stesse facciano parte integrante di quest’ultimo. Lo ha chiarito la seconda sezione civile della Corte di cassazione con la sentenza n. 27154.

Nella specie il tribunale di Napoli aveva rigettato l’impugnazione della delibera assembleare proposta dai condomini proprietari del lastrico solare relativamente alla ripartizione delle spese di manutenzione delle gronde, che era avvenuta sulla base del criterio di cui all’art. 1126 c.c., chiamando quindi gli stessi a contribuire per un terzo nella rispettiva spesa. Anche il successivo appello aveva visto soccombenti i condomini e per questo motivo gli stessi avevano proposto ricorso in Cassazione.

La Suprema corte, nella sentenza in questione, nel dare viceversa ragione ai proprietari del lastrico solare, ha evidenziato come le gronde, al pari dei doccioni e dei canali di scarico delle acque, costituiscano in ogni caso parti comuni, anche laddove il lastrico solare sia di proprietà esclusiva di un condomino, perché finalizzati allo svolgimento di una funzione necessaria all’uso comune, ovvero quella dello scolo delle acque piovane.

Nella specie il giudice di primo grado aveva assoggettato le spese relative alla manutenzione delle gronde e delle altre parti comuni attraverso le quali si raccolgono e defluiscono le acque meteoriche allo stesso regime previsto dall’art. 1126 c.c. per il lastrico solare di proprietà esclusiva, assoggettando i relativi proprietari al contributo di un terzo dei costi. La corte di appello aveva a sua volta fatto proprie le conclusioni alle quali era giunto il tribunale. I giudici di legittimità, al contrario, nell’accogliere le ragioni sostenute dai condomini proprietari del lastrico solare, hanno evidenziato come le gronde e le altre parti destinate a convogliare le acque pluviali svolgano una funzione di indubbio interesse comune e questo a prescindere dalla presenza di un tetto a falda o di un lastrico solare di proprietà esclusiva. Le gronde, infatti, conducono le acque piovane fino a terra o negli scarichi fognari, svolgendo dunque una funzione di interesse comune, anche prescindere da un eventuale utilizzo più intenso del bene comune ex art. 1102 c.c. da parte del proprietario del lastrico solare. La Suprema corte ha ulteriormente evidenziato come le gronde non costituiscano una parte essenziale del lastrico solare e come il criterio di riparto di cui all’art. 1126 c.c. costituisca eccezione rispetto a quello ordinario di cui all’art. 1123 c.c., con conseguente inammissibilità di un’estensione analogica del medesimo.

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