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Lavori straordinari allargati

Il frazionamento o l’accorpamento di unità immobiliari con esecuzione di opere è semplice manutenzione straordinaria, per cui l’effettuazione di tali interventi non realizza il presupposto del ripristino del fabbricato, richiesto per l’imponibilità Iva obbligatoria della successiva cessione. Questa una delle conseguenze fiscali delle norme in materia di qualificazione degli interventi edilizi contenute nel dl 133/2014 (Sblocca-Italia), segnalate nello studio tributario n. 851-2014 del Consiglio nazionale del notariato. L’art. 17 del dl (si veda ItaliaOggi del 22 settembre 2014) ha, tra l’altro, modificato la definizione degli interventi di manutenzione straordinaria di cui all’art. 3, lett. b), del dpr n. 380/2001, eliminando la condizione della non alterazione dei volumi e delle superfici delle singole unità immobiliari, ferma restando la non alterazione della volumetria complessiva dell’edificio e, allo stesso tempo, includendovi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico, purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l’originaria destinazione d’uso. Lo stesso art. 17 ha aggiunto, nel dpr n. 380/2001, l’art. 23-ter, che introduce il concetto del mutamento della destinazione d’uso urbanisticamente rilevante. Al comma 1, tale articolo stabilisce, infatti, che salva diversa previsione delle leggi regionali, costituisce mutamento rilevante della destinazione d’uso ogni forma di utilizzo dell’immobile o della singola unità immobiliare diversa da quella originaria, ancorché non accompagnata dall’esecuzione di opere edilizie, purché tale da comportare l’assegnazione dell’immobile o dell’unità immobiliare a una diversa categoria funzionale tra le seguenti: residenziale, turistico-ricettiva, produttiva e direzionale, commerciale e rurale. Al riguardo, nell’ottica di evidenziare gli effetti di tali innovazioni sulle disposizioni dell’art. 10, punti 8-bis) e 8-ter) del dpr 633/72, concernenti il regime Iva, lo studio sottolinea l’ampliamento della nozione di manutenzione straordinaria. A seguito del dl 133/2014, pertanto, l’intervento comportante il frazionamento di unità immobiliari può ora qualificarsi come manutenzione straordinaria ex lett. b), oppure risultare da un intervento di ristrutturazione edilizia ex lett. d) quando non sia autonomo, ma sia compreso in un insieme sistematico di opere portante ad un organismo edilizio in tutto o in parte diverso dal precedente. Nella prima ipotesi, la cessione del bene che ne abbia formato oggetto non sarà imponibile ai fini Iva, benché effettuata nel quinquennio, ma sarà esente (salvo il diritto di optare per l’applicazione dell’Iva, non solo per i fabbricati strumentali, ma anche per i fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali). Nella seconda ipotesi, invece, l’intervento si qualifica come ristrutturazione, per cui la successiva vendita infraquinquennale sarà imponibile. Quanto all’altra novità, ossia la distinzione del mutamento d’uso fra urbanisticamente rilevante e non rilevante, lo studio rileva che, di norma, la modifica di destinazione d’uso non costituisce manutenzione straordinaria, come si desume dall’art. 17, lett. a), n. 2 del dl 133/2014, che condiziona la collocazione degli interventi di frazionamento e accorpamento nell’ambito della manutenzione straordinaria al mantenimento della originaria destinazione del bene. Ciò premesso, si osserva che l’inquadramento fiscale della cessione a seguito di modifica di destinazione d’uso senza opere, urbanisticamente rilevante o meno, non ha subito modifiche: in ogni caso il soggetto passivo cedente non potrà mai qualificarsi come impresa di ripristino. Più problematica, invece, la questione delle modifiche di destinazione d’uso strutturale, ossia con esecuzione di opere edilizie, anche minime. L’art. 17 consente di individuare, a parità di intervento edilizio di mutamento strutturale, fattispecie qualificabili o meno come manutenzione straordinaria, a seconda se comportino solo una variazione all’interno della medesima categoria funzionale, oppure il passaggio da una ad un’altra categoria funzionale: il mutamento d’uso rilevante non potrà mai essere qualificato come manutenzione straordinaria. Ad esempio, la trasformazione da laboratorio artigianale a ufficio non è modifica di destinazione rilevante e quindi, se effettuato con opere edilizie minime, sarà una manutenzione straordinaria. Viceversa, la modifica da albergo a supermercato, comportando una variazione d’uso rilevante, ancorché compiuta con un intervento edilizio di minore portata, non potrà costituire attività di manutenzione straordinaria.

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