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L’amministratore condominiale paga il sinistro

Spetta all’amministratore condominiale risarcire il sinistro occorso al singolo proprietario esclusivo, che non risulta coperto dall’assicurazione per il mancato pagamento della polizza stipulata dall’ente di gestione. E ciò perché fra il condominio e l’amministratore c’è un rapporto di mandato: compete al secondo provvedere ai versamenti per utenze e premi di competenza del primo, oltre che procurarsi il denaro necessario, se non ce n’è abbastanza in cassa. Sbaglia il giudice del merito che esclude il risarcimento sul rilievo che non sarebbe provato l’ammontare del danno, nonostante l’accertamento conservativo sottoscritto dal perito dell’assicurazione: la decisione, infatti, non spiega il motivo per cui non procede alla valutazione equitativa del danno per i tipi di lesione in cui essa è necessaria né considera invece la stima dell’esperto per il pregiudizio patrimoniale. È quanto emerge dall’ordinanza 2831/21, pubblicata il 5 febbraio dalla terza sezione civile della Cassazione.

Assemblea necessaria. Accolto il ricorso proposto dal proprietario dell’appartamento distrutto dall’incendio sviluppatosi nell’edificio condominiale. Degli oltre 74 mila euro di danni riportati dallo stabile, ben 65 mila riguardano la singola proprietà esclusiva: è scritto nella perizia realizzata dalla stessa assicurazione. Che tuttavia non indennizza il sinistro perché il premio della polizza, scaduto a marzo, risulta pagato soltanto a giugno, due giorni dopo l’accaduto.

Non conta che l’amministratore sia entrato in carica da poco e soltanto a marzo abbia ricevuto la giacenza di cassa dal collega uscente. Né rileva che il denaro non sia sufficiente a onorare il premio: il rapporto di mandato impone all’amministratore di chiedere ai condomini l’integrazione dei pagamenti per far fronte alle spese. Per evitare di dover provvedere al risarcimento di tasca propria, il professionista avrebbe dovuto dimostrare di aver fatto tutto il possibile, convocando l’assemblea e recuperando le somme dai morosi. E dunque sarebbe stato tenuto ad adoperarsi presso i condomini per ottenere nel più breve tempo possibile, eventualmente anche a rata già scaduta, il denaro necessario a saldare il premio, in modo da rendere il più breve possibile il periodo d’inoperatività della polizza: la copertura assicurativa si riattiva al momento del versamento, anche se effettuato in ritardo, e dura fino alla scadenza successiva. Il mandatario, d’altronde, deve compiere in maniera diligente non soltanto gli atti per i quali il mandato è stato conferito. Ma anche quelli che, accanto alle attività preparatorie e strumentali, costituiscono il necessario completamento dei primi. L’amministratore ha quindi il dovere d’informare in modo tempestivo il condominio di ciò che gli manca per eseguire correttamente il compito affidatogli. Insomma: quando il professionista scopre che il premio della polizza è scaduto, e il collega uscente non gli ha lasciato soldi sufficienti per saldarlo, è tenuto in base all’articolo 1708 cc a informare subito i condomini della situazione, adottando tutte le iniziative del caso. Se non lo fa, è ravvisabile un comportamento negligente imputabile a lui e dunque una responsabilità per le conseguenze dannose patite sul piano patrimoniale dal singolo proprietario esclusivo a causa dell’omesso pagamento del premio. E ciò benché nel rapporto di mandato che s’instaura fra condominio e amministratore sia onere della compagine rendere disponibili al secondo le risorse necessarie all’esecuzione dell’incarico ex articolo 1719 c.c.: il professionista, in effetti, risulta tenuto all’ordinaria gestione.

Criterio valido. Nell’escludere il ristoro in favore del singolo proprietario esclusivo, la Corte d’appello viola il principio della valutazione equitativa ex art. 1226 c.c., che è sempre necessaria quando risulta impossibile o molto difficile stabilire il preciso ammontare del danno. Ed è dovuta per lesioni come quelle non patrimoniali o il danno patrimoniale futuro: quanto alle prime, ad esempio, le tabelle elaborate dal tribunale di Milano costituiscono valido criterio per la valutazione equitativa delle lesioni di non lieve entità, quelle fra il 10 e il 100%. La determinazione dell’ammontare non dipende in alcun modo dal riconoscimento del debito da parte del danneggiante: non ha quindi senso negare il risarcimento in base alla natura non dirimente dell’accertamento conservativo del danno sottoscritto dal perito assicurativo, che invece ben può essere considerato per ristorare il pregiudizio patrimoniale. In definitiva: la motivazione della Corte d’appello risulta illogica oltre che errata sul piano giuridico laddove la determinazione del danno patrimoniale futuro e non patrimoniale non può che rispondere a una valutazione equitativa. Parola al giudice del rinvio.

Pater familias. Attenzione, però. Non sempre l’amministratore paga se dopo l’incendio si scopre che il condominio è senza assicurazione per il tardivo pagamento del premio. Il professionista, ricorda l’ordinanza 24920/17, sesta sezione civile della Cassazione, non ne risponde quando le casse sono vuote ma egli ha provveduto a mettere in mora i singoli proprietari che non versano le quote: nei confronti dei condomini inadempienti non può ritenersi obbligatorio il decreto ingiuntivo ex art. 63 disposizioni di attuazione c.c.

Bocciato il ricorso dell’ente di gestione: diventa definitiva la decisione che esclude la responsabilità contrattuale del professionista. Anche dopo la riforma del 2012 il condominio non ha una sua personalità giuridica. E dunque nei confronti dei singoli proprietari esclusivi l’amministratore ha una rappresentanza volontaria, laddove manca un ente giuridico con una rappresentanza organica: quelli del professionista, allora, sono i poteri di un comune mandatario, conferitigli sia dal regolamento di condominio sia dalla assemblea condominiale, come stabilito dagli articoli 1131 c.c. Nel caso i fondi necessari a mantenere l’operatività della polizza mancano perché sono i condomini a non pagare le quote: l’amministratore, tuttavia, ha provveduto a sollecitarli più volte per iscritto nel periodo «incriminato». E tanto basta a ritenerlo esente da colpa perché chi gestisce il condominio assume la veste di mandatario e deve eseguire con la diligenza del buon padre di famiglia l’incarico conferitogli. D’altronde in base all’art. 63 disposizioni attuazione del codice civile l’amministratore «può ottenere decreto di ingiunzione»: è in base allo stesso dato testuale della disposizione che emerge come il professionista abbia la mera facoltà e non l’obbligo di agire in via monitoria nei confronti dei condomini morosi. Spetta poi solo al giudice del merito verificare caso per caso se chi sovrintende alla gestione abbia rispettato gli obblighi ex articoli 1708 e 1710 c.c. anche in relazione agli atti preparatori, strumentali e successive all’esecuzione del mandato, mentre risulta insindacabile in sede di legittimità l’indagine sull’osservanza o meno degli obblighi di diligenza del buon padre di famiglia che il mandatario è tenuto a osservare ex articoli 1708 e 1710 c.c., anche in relazione agli atti preparatori, strumentali e successivi all’esecuzione del mandato: il tutto perché la verifica implica la valutazione dei fatti e delle prove in base agli elementi forniti dalle parti, che non è compito della Cassazione, tenuta a pronunciarsi unicamente su violazione di legge e vizio di motivazione. La volontà del condominio, tuttavia, si forma e si manifesta attraverso atti collegiali a contenuto formale. Anche l’autorizzazione a valersi di sostituti nell’esecuzione del mandato, al pari di ogni altra autorizzazione, deve risultare da una delibera ad hoc dell’assemblea condominiale: non conta che la sostituzione sia conforme a precedenti prassi note ai condomini laddove si tratta di circostanza che di per sé non vale a esprimere la volontà della collettività.

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