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La spa gestisce il condominio

L’amministratore di condominio può essere anche una società. Nella pratica quotidiana sono ormai numerose le imprese che offrono servizi di amministrazione condominiale, soprattutto nelle grandi città e nei supercondomini, ma fino a oggi mancava un riconoscimento legislativo espresso, nonostante la giurisprudenza avesse chiarito che non sussisteva alcun ostacolo giuridico a ciò. Con la legge di riforma, i nuovi articoli 1129, comma 2, del codice civile e 71-bis delle relative disposizioni di attuazione, legittimano invece in modo espresso tale modalità di svolgimento dell’attività di amministrazione condominiale e, soprattutto, nell’ambito della riscrittura del profilo professionale dell’amministratore, chiariscono i requisiti che la società di servizi deve possedere. Si è a lungo discusso, in dottrina e in giurisprudenza, sull’ammissibilità di un amministratore condominiale costituito sotto forma di persona giuridica. Secondo un primo orientamento giurisprudenziale questa soluzione avrebbe dovuto essere scartata, in quanto l’amministratore non avrebbe potuto che essere una persona fisica, considerato che il relativo rapporto con il condominio avrebbe avuto natura strettamente personale, basata su uno specifico rapporto di fiducia. A questo tipo di considerazioni solitamente si ribatteva che nella disciplina codicistica del mandato, pur essendo lo stesso caratterizzato dall’elemento della fiducia, è espressamente previsto che il mandatario, a certe condizioni, possa avvalersi dell’opera di un sostituto (art. 1717 c.c.).

Il nuovo art. 1129 c.c. risolve la questione, ammettendo, anche se indirettamente, che l’attività dell’amministratore di condominio possa essere svolta anche in forma societaria. Infatti il comma due della disposizione citata, nel fare obbligo all’amministratore di indicare ai condomini le proprie generalità e i propri recapiti, distingue espressamente il caso dell’amministrazione condominiale svolta in forma societaria, richiedendo in questo caso anche l’indicazione della denominazione sociale e della sede legale della società.

Ancora più esplicito è l’art. 71-bis delle disposizioni di attuazione del codice civile, che ammette espressamente che detta attività possa essere svolta anche in forma societaria. A questo proposito viene opportunamente chiarito che in questo caso i nuovi requisiti previsti dalla medesima disposizione per lo svolgimento di detta attività (mancanza di precedenti, diploma di scuola secondaria di secondo grado, formazione) devono essere posseduti dai soci illimitatamente responsabili, dagli amministratori e dai dipendenti incaricati di svolgere le funzioni di amministrazione dei condomini a favore dei quali la società presta i servizi. La norma richiede quindi che sia la compagine sociale sia gli amministratori e gli eventuali dipendenti, tra le altre cose, abbiano conseguito un diploma di scuola secondaria di secondo grado e abbiano frequentato un corso di formazione iniziale, con obbligo di svolgere anche formazione periodica in materia di amministrazione condominiale. Da questo punto di vista si dovrebbe però applicare anche in questo caso l’esenzione prevista dalla medesima disposizione per quanti abbiano già svolto l’attività di amministratore di condominio per almeno un anno nel triennio precedente l’entrata in vigore della legge di riforma, salvo beninteso l’obbligo di formazione periodica.

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