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La rinascita dell’immobiliare

Acquistare sui minimi e rivendere sui massimi è il sogno di qualsiasi investitore. Alla prova dei fatti, tuttavia, è difficile per un piccolo risparmiatore riuscire a competere con gli operatori professionali e le macchine del trading automatico, così il rischio di farsi male è molto elevato. Quello che si può (anzi si dovrebbe sempre) fare è seguire con una certa costanza i mercati per cercare di sfuggire dalle mode del momento e decidere l’allocazione dei propri risparmi in maniera consapevole. A ben guardare, lo scetticismo che in questa fase avvolgere il settore immobiliare potrebbe essere un’occasione per chi è disposto a muoversi contro corrente, a patto di saper attendere una valorizzazione dell’investimento che potrebbe anche richiedere un po’ di tempo.

Giù i prezzi, su le compravendite. Secondo l’Osservatorio sul Mercato Immobiliare residenziale italiano condotto da Immobiliare.it, nel 2014 i prezzi degli immobili residenziali hanno subito un calo annuale del 5,6% (il prezzo medio al metro quadro in Italia è di 2.166 euro). Di pari passo, l’Istat segnala che il terzo trimestre ha visto crescere del 3,7%, nel confronto anno su anno, il numero complessivo di convenzioni stipulate per compravendite immobiliari a uso abitazione. Segno che evidentemente il repricing, più volte auspicato dagli analisti come necessario per rilanciare le transazioni, sta iniziando a produrre effetti. Rispetto all’inizio della crisi, i prezzi delle abitazioni sono scesi mediamente del 15-20%, con picchi anche del 30% per le città più piccole e le periferie delle grandi città. A favore di un rilancio del settore sembrano giocare anche le mosse adottate dalla Bce, prima con il Tltro, programma di finanziamento a basso costo per le banche dell’Eurozona che si impegnano a dirottare le risorse raccolte verso l’economia reale. Quindi con l’annuncio del Quantitative easing (in partenza a marzo), vale a dire l’acquisto di titoli sovrani per immettere nuova liquidità nel sistema. Mosse che si aggiungono al progressivo calo dei tassi.

Ripresa in arrivo, ma sarà graduale. «Dopo oltre sette anni di crisi, l’immobiliare sta cominciando a respirare una timida ripresa che si avverte per ora nel comparto residenziale», commenta Daniela Percoco, research & development manager di Reag. Per poi predicare prudenza: «Non si tornerà a breve sui livelli pre-crisi: le compravendite toccheranno quota 517mila nel 2017, mettendo quindi a segno una variazione media annua del 7-8%». Quindi, la stima dell’esperta è che «il mercato riprenderà gradualmente, e in chiave selettiva, senza rivalutazioni importanti, complice anche un sistema economico a bassa o negativa inflazione». Segnali positivi arrivano anche dal fronte dei mutui: gli istituti di credito hanno ricominciato a investire nella comunicazione di settore, a dimostrazione che intendono tornare a puntare su questo business. L’ultimo Bollettino Statistico della Banca d’Italia segnala che nel terzo semestre 2014 i finanziamenti a favore delle famiglie italiane per l’acquisto di un’abitazione hanno raggiunto quota 5.746,2 milioni di euro, il 15,7% in più rispetto allo stesso periodo del 2013. «Il merito è anche della discesa dei tassi», ricorda. Roberto Anedda, direttore marketing di MutuiOnline.it. «Gli indici Euribor (utilizzati dalle banche per stabilire il tasso variabile, ndr) a zero e Irs (benchmark per il tasso fisso, ndr) poco sopra l’1% per durate oltre i 20 anni parevano un’ipotesi teorica appena sei mesi fa, mentre ora sono realtà». I migliori tassi variabili per un mutuo ventennale o trentennale, segnala ancora Mutuionline.it, oggi costano l’1,65%, E a tasso fisso si parte dal 3,20%. Anedda aggiunge anche un altro elemento: «Va considerato anche che cresce il margine di trattativa per l’aspirante compratore, che può ottenere sconti consistenti rispetto al prezzo iniziale».

Opportunità e rischi dell’investimento immobiliare. L’investimento diretto nel mattone avviene acquistando «fisicamente» un immobile, con l’intento di metterlo in locazione e rivenderlo nel tempo generando una plusvalenza. A questo proposito va considerato che negli ultimi anni vi è stato un progressivo aumento della tassazione sul comparto immobiliare (soprattutto in relazione alle seconde case), per cui il rendimento da locazione, che al lordo si attesta intorno al 4%, al netto non va molto oltre il 2%. Che è comunque più di quanto garantisce un Btp a dieci anni (1,3%). Anche se va considerato che quello del mattone è un mercato poco liquido, per cui potrebbero sorgere problemi nel caso vi fosse la necessità di vendere in fretta. In alternativa si può puntare su soluzioni finanziarie, acquistando azioni di aziende del settore o prodotti diversificati come fondi comuni o Etf tematici. Con un’ulteriore possibilità offerta dai fondi immobiliari, che si differenziano da quelli comuni per la particolarità di acquistare solo costruzioni e di essere chiusi, con il diritto al rimborso della quota sottoscritta in fase di raccolta fondi previsto solo a scadenze prestabilite.

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