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La riforma del condominio si incaglia sul fondo lavori

Più o meno informati e moderatamente agguerriti ma soddisfatti delle nuove regole sulla trasparenza. I condòmini, nei racconti degli amministratori, hanno reagito complessivamente bene alla riforma della legge 220/2012 il primo giorno della sua entrata in vigore.
Il Sole 24 Ore ha interpellato gli amministratori che quel giorno si sono trovati a gestire le prime assemblee della nuova era, dopo 71 anni con le norme del 1942. «Tutti i condomini erano al corrente delle novità, contrariamente e quanto pensavo – dice Fabio Sandrini, amministratore a Milano –. Abbiamo fatto la nomina dell’amministratore con il nuovo rito, la descrizione dell’emolumento ed è stata chiesta la polizza Rc che però ho già da tempo. Si è aperta una discussione sulla possibilità che la nomina sia valida anche oltre l’anno di proroga automatica ma il fatto che l’assemblea la possa revocare in ogni momento ha tranquillizzato tutti. Quanto al sito web, lo farò a mie spese e questo è stato molto apprezzato». Meno coinvolgimento tra gli amministrati di Carlo Cerrini (Milano): «I condòmini hanno dimostrato un moderato interesse, la nomina si è svolta con le nuove regole e non hanno chiesto la polizza Rc, di cui comunque dispongo».
Un bell’impegno, invece, è stata un’assemblea ordinaria per Giuseppe Parisi (Padova): «Ci sono volute tre ore invece di una. Subito i condòmini hanno voluto capire la differenza rispetto alle vecchie norme, in particolare sulla sfasatura tra bilancio di cassa e competenza. Poi un fiume di domande sulla nomina: ho presentato il contratto di mandato con undici pagine da spiegare. La polizza Rc è stata richiesta ma io la ho già. Grande apprensione ha suscitato l’obbligo del fondo per i lavori straordinari, abbiamo 150mila euro in ballo e abbiamo dovuto rimandare la decisione, probabilmente dovremo chiedere un oneroso finanziamento».
«I condòmini si sono presentati con la guida del Sole 24 Ore – racconta Nicola Musicco (Trani) – ma li avevo preparati alle novità. Ci siamo incagliati sul problema del fondo condominiale: i condòmini hanno fatto rilevare che si perdono così i vantaggi della dilazione. Nessuno ha suggerito soluzioni possibili e non sono abituati ai finanziamenti bancari, che del resto sono concessi con il contagocce». Un problema affrontato anche da Giuseppe De Pasquale (Roma), consulente in un’assemblea: «Ho spiegato che il fondo, in realtà, è una scrittura contabile dove accantonare i 600mila euro preventivati. Ma dato che non è scritto come costituirlo, l’assemblea deve deliberare l’accantonamento specificando che sarà alimentato con rate in 24 mesi, con partenza dei lavori prima ancora dell’accantonamento stesso. Anche nelle aziende il fondo Tfr viene utilizzato come liquidità. In condominio possiamo inserire nelle attività 600mila di crediti e altrettanto, come fondo, nelle passività. Considerando quindi l’obbligo sotto il profilo delle regole di contabilità e non solo strettamente il testo letterale, il problema si può risolvere».
A Genova la riforma ha mosso le acque un po’ stagnanti delle vecchie abitudini: «Le banche hanno ricevuto molte richieste di apertura di conto corrente condominiale e le richieste di iscrizione all’Anaci (una delle associazione degli amministratori, ndr) – dice Perluigi D’Angelo – sono salite del 15% negli ultimi quattro mesi, segno che molti amministratori sentono il bisogno di una forte struttura informativa, che offra anche una buona convenzione assicurativa. All’assemblea, comunque, grande entusiasmo per le regole di trasparenza e i requisiti dell’amministratore. Timori, invece, sulla possibilità di distacco: molti condòmini si sono chiesti cosa succederebbe se fosse più d’uno a volersi distaccare».
Ottimista Daniele Vaccari di Bologna: «L’assemblea è andata bene, i condòmini hanno capito che questa legge li tutela, diventano consumatori a tutti gli effetti e hanno bilanci trasparenti. Soddisfazione anche per l’anagrafe condominiale con i dati sulla sicurezza delle singole unità».
Per Gianni Masullo, invece, a Salerno, l’assemblea sulla scelta del colore delle tinteggiature non ha registrato molti entusiasmi: «Per fortuna la decisione di spesa era già stata presa e non abbiamo dovuto pensare al fondo obbligatorio. Ma la mia percezione è che la grande maggioranza abbia capito ben poco».
Secondo Confedilizia – che il 18 ha raccolto testimonianze da assemblee svolte nella mattinata e primo pomeriggio – i pochi conflitti insorti sono stati risolti con ragionevolezza. Da segnalare, in uno stabile di Lecce, un condomino che si è presentato in assemblea con un cane, affermando che con l’entrata in vigore della riforma nessuno più gli poteva impedire di tenerlo nel proprio appartamento. L’amministratore ha però spiegato che la nuova legge ha sì previsto che i regolamenti non possano vietare di possedere o detenere animali domestici, ma che tale previsione non riguarda i regolamenti contrattuali (cioè, approvati da tutti i condòmini o da tutti espressamente accettati), come era appunto nel caso specifico.

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