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La quota in conto prezzo tassata solo al trasferimento

I profili fiscali del contratto di rent to buy riguardano il canone di godimento, la parte di canone imputata eventualmente in conto prezzo e il corrispettivo dovuto nell’eventualità del trasferimento. Le Entrate hanno attribuito al canone di godimento, ai fini fiscali, la natura di canone di locazione (circolare n. 4/E/2015).

Le imprese

Se il concedente è un’impresa è necessario distinguere gli immobili strumentali per natura (A/10, B, C, D, ed E) rispetto ai cosiddetti immobili patrimonio. Nel primo caso, i proventi maturati sono ricavi tassabili in base al principio di competenza, indipendentemente dall’incasso (articolo 109, comma 1, lett. b) del Tuir). Nel secondo caso si applicano le regole dei redditi fondiari. Il canone rileva al netto di una detrazione che non può mai superare il 15% del canone stesso, per le spese di manutenzione ordinaria.
La parte del canone imputata in conto prezzo (nell’eventualità del trasferimento) assume natura di acconto, secondo l’Agenzia. Pertanto, trattandosi di un’anticipazione rileva solo nel momento del trasferimento dell’immobile.
Ai fini Iva il canone è in linea di principio sempre esente. Tuttavia, nel caso in cui il concedente sia un’impresa costruttrice o di ristrutturazione si può optare per l’imponibilità. Viceversa, se si tratta di immobile strumentale per natura, l’opzione per l’Iva è estesa a soggetti che non hanno costruito o ristrutturato l’immobile. L’opzione va esercitata nel contratto di rent to buy.
La parte di canone imputabile in conto prezzo va considerata anche in questo caso quale acconto. Pertanto se il concedente è un’impresa costruttrice e l’operazione viene effettuata entro i cinque anni dalla fine dei lavori è obbligatoria l’applicazione dell’Iva. Invece una volta superato tale termine l’imponibilità potrà essere dovuta all’esercizio dell’opzione. Viceversa, se il concedente non ha costruito (o ristrutturato) l’immobile, l’acconto del prezzo (la parte del canone imputabile) è sempre esente da Iva, salvo il caso in cui si tratti di un immobile strumentale per natura e il concedente abbia optato per l’imponibilità.
Ai fini del registro (per gli immobili abitativi) se il contratto è esente il tributo è dovuto nella misura del 2% dei canoni di locazione. Invece se alla locazione è stata applicata l’Iva (per opzione) il registro è dovuto nella misura fissa di 67 euro (contratto stipulato per scritture privata) o 200 euro (scrittura privata autenticata o atto pubblico). Per gli immobili strumentali per natura il registro è sempre dovuto nella misura proporzionale dell’1 per cento.
Per le quote di canone da imputare a corrispettivo di vendita e soggette a Iva (in esenzione o in imponibilità) l’imposta di registro è dovuta nella misura fissa di 200 euro (articolo 40 del Dpr 131/1986).
All’atto della vendita la differenza tra il prezzo di cessione e il costo fiscale dell’immobile assume rilevanza reddituale come pure gli acconti prezzo corrisposti. Ai fini Iva si applica la disciplina di cui all’articolo 10, comma 1, n. 8-bis) e 8-ter). La base imponibile è al netto degli acconti prezzo. In caso di esenzione l’imposta di registro degli immobili abitativi è dovuta in misura proporzionale (2 o 9%) con un minimo di mille euro e le imposte ipotecaria e catastale sono dovute nella misura di 50 euro ciascuna. Invece per gli immobili strumentali per natura il registro è sempre dovuto nella misura fissa di 200 euro, l’imposta ipotecaria del 3% e quella catastale dell’1 per cento.

I privati 

In questo caso il canone di locazione è soggetto a tassazione al netto della deduzione forfetaria del 5 per cento. È possibile applicare la disciplina della cedolare secca (imposta sostitutiva dell’Irpef). In tale ipotesi non è dovuta né l’imposta di registro, né quella di bollo. Viceversa, se la tassazione è quella ordinaria, l’imposta di registro è dovuta nella misura del 2% sui canoni. Gli acconti prezzo scontano il registro nella misura del 3%(articolo 9, della Tariffa, parte I, allegata al Dpr 131/1986).
All’atto dell’eventuale trasferimento dell’immobile solo se decorsi più di cinque anni l’eventuale plusvalore non è tassabile (articolo 67, comma 1, lett. b) del Tuir).
Le quote di canone imputate ad acconto del prezzo assumeranno rilievo solo nell’anno di trasferimento e saranno eventualmente tassate allo stesso modo. Pertanto per le cessioni effettuate oltre cinque anni rispetto all’acquisto non saranno sottoposte ad imposizione. L’imposta di registro è dovuta all’atto del trasferimento nella misura del 2 o del 9 % (a seconda se si tratti o meno di prima casa). Le imposte ipotecarie e catastali sono sempre dovute nella misura di 50 euro ciascuna.

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