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La plusvalenza si tassa nell’anno

La plusvalenza derivante da una compravendita immobiliare va tassata ai fini Irpef secondo il criterio di cassa. L’imponibilità, infatti, scatta nel periodo di imposta in cui il corrispettivo pattuito per la cessione viene incassato dal venditore. A precisarlo è la sentenza 39/01/12 della Ctr Sardegna.
Due contribuenti hanno impugnato gli avvisi di accertamento con cui il fisco ha rettificato, ai fini delle imposte sui redditi, le dichiarazioni relative all’anno 2001 per aver omesso di dichiarare il reddito da plusvalenza derivante dalla cessione a titolo oneroso di un’area fabbricabile. La difesa si è incentrata sul fatto che, diversamente da quanto ritenuto dall’amministrazione finanziaria, risultavano errati sia i soggetti dell’imposta, sia la determinazione della base imponibile e, di conseguenza, la maggiore Irpef richiesta oltre alle sanzioni e agli interessi. In particolare le ricorrenti hanno sostenuto che l’atto di compravendita di quest’area fabbricabile (stipulato con una società cooperativa) si era reso necessario per regolarizzare il trasferimento delle aree già effettuato in precedenza da un loro dante causa defunto, mediante scrittura privata registrata, e che l’acquirente aveva già versato al loro dante causa buona parte del prezzo concordato. La difesa dell’ufficio, invece, è stata incentrata tutta sul fatto che – ai sensi degli articoli 1350 e 2643 del Codice civile – il trasferimento di beni immobili è soggetto alla forma scritta dell’atto pubblico nonché alla trascrizione.
La Ctp ha accolto la tesi dell’amministrazione finanziaria. Le ricorrenti hanno, quindi, proposto appello ribadendo come in sede di stipula dell’atto pubblico non avessero percepito alcun corrispettivo in quanto la maggior parte (circa 1,25 miliardi delle vecchie lire) era stata già percepita dal loro dante causa, mentre la restante parte (circa 300milioni dovuti a saldo del prezzo) era ancora dovuta tanto è vero che erano in causa per questo.
La Ctr ha accolto l’istanza delle contribuenti. Per i giudici di secondo grado, nel caso oggetto della controversia, ci si è trovati di fronte a un preliminare di vendita «complesso» o a esecuzione anticipata in quanto il contratto preliminare ha anticipato, al momento della sua conclusione, alcuni effetti tipici del contratto definitivo di vendita, quali il pagamento in tutto o in parte, del prezzo di vendita pattuito, con l’immissione del promissario acquirente nel godimento immediato del bene. In questo caso per il perfezionamento della fattispecie impositiva è necessario che la cessione sia integrata dalla percezione del corrispettivo. Questo perché tale percezione costituisce la concreta manifestazione della capacità contributiva. In base all’articolo 53 della Costituzione, infatti, il prelievo fiscale deve essere operato non su un reddito presunto, bensì su un reddito che effettivamente ha accresciuto il patrimonio del cedente. In definitiva, sotto il profilo fiscale, a differenza di quello civilistico, il momento del pagamento sembra assumere un rilievo determinante nel perfezionamento della fattispecie impositiva, in quanto il sorgere dell’obbligazione tributaria coincide con la percezione della somma.
E, sebbene il formale trasferimento della proprietà del bene, con i relativi effetti nei confronti dei terzi, si sia verificato senza alcun dubbio con la stipula dell’atto pubblico e con la relativa trascrizione nei registri immobiliari, tuttavia, in tale momento non si è verificato il presupposto impositivo a carico dei contribuenti. Dai documenti esibiti è risultato provato – secondo quanto emerge dalla sentenza 39/01/12- che la percezione del corrispettivo per la vendita era avvenuta in precedenza in capo al dante causa a seguito della stipula del preliminare, mentre le eredi (contribuenti) non avevano percepito nulla in relazione alla vendita.

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