Siete qui: Oggi sulla stampa
Oggi sulla stampa

La perizia al ribasso si paga sempre

Tre possibili alternative, tutte ugualmente percorribili ma con costi e rischi diversi, per chi si appresta a cedere l’area edificabile a suo tempo periziata (con affrancamento di valore) a un valore superiore a quello attualmente di mercato. Alla luce della “riapertura” (ma con aliquota raddoppiata) della facoltà di rideterminare il valore di questi beni al 1° gennaio 2015 (articolo 1, comma 627, legge 190/2014), giurando la perizia e versando la prima o unica rata di imposta sostitutiva entro il 30 giugno, occorre esaminare con particolare attenzione l’ipotesi di chi ha in passato già sfruttato questa opportunità, attribuendo generalmente (visti gli andamenti di mercato) un costo fiscalmente riconosciuto del bene superiore a quello attualmente proposto dai potenziali acquirenti. Il problema riguarda le aree (edificabili e non) e non le partecipazioni, per il semplice motivo che il valore di un’azienda varia (in più o in meno) tutti i giorni, e infatti il legislatore dell’articolo 5 della legge 448/2001 non ha richiesto (come invece nel successivo articolo 7) che il valore di perizia costituisca “valore normale minimo di riferimento” in caso di successivo trasferimento.
Supponiamo che un contribuente abbia ereditato anni or sono un’area al valore di 100mila euro, l’abbia successivamente affrancata con perizia a 750mila euro (versando l’imposta sostitutiva del 4%), mentre ora abbia la possibilità di cederla all’attuale valore di mercato di 500mila. Quali alternative si presentano e a quale costo? Nell’esempio a fianco si valutano le diverse ipotesi.

 

Perizia irrilevante nel rogito 
Il contribuente potrebbe procedere con la cessione senza richiamare nel rogito la perizia. È assai probabile che l’agenzia delle Entrate (circolare 15/E/2002, paragrafo 3) notifichi un accertamento ritenendo non efficace l’intervenuto affrancamento e chiedendo al contribuente le imposte (e relative sanzioni e interessi) sulla differenza (plusvalenza non dichiarata) tra corrispettivo di vendita (500mila euro) e costo dell’area pervenuta in successione (100mila euro), rivalutato in base all’indice Istat. Qualche ufficio, addirittura, considera 750mila euro (ossia il valore di perizia) quale valore di cessione, mentre altri riconoscono a decremento dell’imposta ordinaria così determinata quella sostitutiva versata in occasione dell’affrancamento. È chiaro che si tratta di un contenzioso rilevante, se non altro per gli importi, nel quale, comunque, la difesa del contribuente potrà citare molte sentenze a proprio favore (tra le altre: Ctr Puglia n. 1111/7/2014 e Ctr Lombardia n. 1902/8/2014).

 

Il “pagamento a perdere” 
Sfruttando la riapertura offerta dalla legge di Stabilità, il contribuente potrebbe (prima della cessione) far asseverare una nuova perizia, con il valore aggiornato del terreno. Questa “perizia al ribasso” (prevista dalle Entrate sin dalla risoluzione n. 111/E/2010), tuttavia, a causa del raddoppio dell’imposta sostitutiva previsto dal legislatore, non è “indolore” come nel passato, potendo portare (come nel caso di specie) a un pagamento aggiuntivo di imposte, una sorta di “costo tranquillità” necessario per evitare il contenzioso. Costo che si aggiunge a quello della nuova stima asseverata.

 

Il “doppio valore” in atto 
Esiste, in effetti, una terza possibilità, fatta propria dalle Entrate con circolare n. 1/E/2013 (paragrafo 4.1). Il contribuente potrebbe evitare la nuova perizia, citando quella precedente in atto. Ciò nonostante, egli potrebbe evitare il contenzioso basato sulla presunta “rinuncia” al precedente affrancamento, laddove convincesse l’acquirente a versare le imposte indirette legate al trasferimento sul valore affrancato (superiore al corrispettivo a cui avviene la cessione), “esaudendo” così la richiesta del legislatore del valore minimo di riferimento. È, tuttavia, evidente, che l’acquirente acconsentirà a questa richiesta del venditore solo se quest’ultimo si accolla l’onere delle maggiori imposte indirette sul trasferimento.
Per cui, per il nostro contribuente, la scelta tra le seconda e la terza opzione viaggia su un binario di mera convenienza economica (quale dei due calcoli porta a un esborso inferiore?), mentre l’eventuale prima alternativa sarà scelta da chi non intende versare alcun “costo tranquillità” e non è spaventato da un ricorso avverso un eventuale avviso di accertamento delle Entrate (vanno, tuttavia, messi in conto quanto meno gli onorari professionali e il possibile pagamento in via provvisoria delle quote d’imposta legate alla natura esecutiva dell’accertamento).

Print Friendly, PDF & Email

Condividi su

Potrebbe interessarti anche
Oggi sulla stampa

Generali prepara una task force di consiglieri per rendere più condivisa e indipendente la gestazi...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

La Federal Reserve vede un orizzonte sereno, perciò si prepara a ridimensionare gradualmente le mi...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

Il governo è pronto a varare nella riunione di oggi la manovra per sterilizzare il rincaro delle b...

Oggi sulla stampa