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La nuova Milano arriverà in treno

Chi avesse lasciato Milano dieci anni fa e vi tornasse oggi farebbe fatica a riconoscere interi quartieri della città. Lo stesso succederà a chi se ne andasse oggi e tornasse qui tra un decennio. Nei prossimi anni, infatti, il capoluogo lombardo porterà a termine un’altra rivoluzione urbanistica. Torneranno, forse, a correre i Navigli nel centro città, ma soprattutto sette grandi aree occupate ora da linee ferroviarie cambieranno volto. L’impatto socioeconomico sarà enorme, perché a differenza delle due grandi operazioni di recupero effettuate nel decennio precedente, Porta Nuova e City Life, che offrono immobili alle fasce alta e altissima del mercato, il recupero delle aree ferroviarie, grazie anche all’ampio spazio previsto dall’accordo di programma all’edilizia sociale, si rivolge a una fascia potenziale ben più ampia di acquirenti e inquilini.

Ma per la città vi saranno oltre seicentomila metri quadrati di verde, nuovi percorsi ciclopedonali protetti, e, sui binari già oggi percorsi dal Passante, una circle line, che, con l’ultimazione della M4, completerà la rete del trasporto pubblico urbano in una città destinata a vedere circolare sempre meno auto.

Ma veniamo agli aspetti più specificamente immobiliari della riconversione. Attualmente i sette scali (in ordine di superficie: Farini, Romana, San Cristoforo, Genova, Lambrate, Greco, Rogoredo) occupano in totale 1,247 milioni di metri quadrati. Di questi oltre un milione di metri sono utilizzati dalla sede ferroviaria e quasi 200 mila da edifici a servizio.

Il 65% delle aree occupate dalla ferrovia sarà trasformata a verde. L’operazione più ambiziosa da questo punto di vista è la creazione di un parco di quasi 150 mila metri a San Cristoforo. Gli immobili potranno occupare una superficie calpestabile pari allo 0,65% della superficie complessiva (ferrovia, immobili e viabilità a servizio) di ogni scalo: in totale saranno 674.571 metri quadrati.

Solo una parte sarà di residenze, perché è previsto un mix funzionale con una quota minima di volumi del 32% per ogni scalo, che sale al 70% a Porta Genova. Siccome il vincolo riguarda il volume (il non residenziale di norma ha altezze di piano maggiori) non è possibile indicare con precisione la superficie residenziale complessiva. Il 44% dei volumi delle case dovrà essere finalizzato a edilizia sociale: 3.400 alloggi la stima di Palazzo Marino: 2.600 destinati a social housing e 800 a edilizia convenzionata.

Le più importantiL’operazione più importante dal punto di vista immobiliare è quella dello Scalo Farini, non solo perché è l’area di maggiori dimensioni, ma anche perché costituisce un continuum della riqualificazione di Porta Nuova-Garibaldi-Isola, e non a caso la porzione di Via Valtellina, contigua alla Stazione Garibaldi, è già stata acquistata da un fondo gestito da Coima, società protagonista della sviluppo di Porta Nuova. È in fase finale un concorso per i masterplan dello scalo e per San Cristoforo. Il vincitore sarà proclamato il 10 aprile prossimo.

Altre due operazioni di grande rilievo sono senz’altro per la loro posizione semicentrale quelle di Porta Genova, dove però ci sarà prevalenza di terziario, e di Porta Romana.

Gino Pagliuca

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