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La natura finanziaria deve essere prevalente

La legge di stabilità 2014 (legge 147/2013) ha introdotto un regime fiscale decisamente più favorevole per la deducibilità dei canoni di leasing da parte di imprese e professionisti; per entrambi è ora prevista la possibilità di dedurre i canoni in un periodo non inferiore alla metà del periodo di ammortamento per i beni mobili e non inferiore a 12 anni, a prescindere dal coefficiente di ammortamento applicabile, per gli immobili. La nuove norme si applicano ai contratti stipulati a decorrere dal 1° gennaio 2014. Per i beni già detenuti in proprietà e utilizzati per lo svolgimento dell’attività d’impresa o professionale, la possibilità di beneficiare delle nuove disposizioni potrebbe concretizzarsi in operazioni di sale and lease back.
Il lease back consiste nella cessione del bene dal proprietario a una società di leasing che lo retrocede in locazione finanziaria al medesimo cedente, a fronte del pagamento di canoni periodici e con possibilità di riscattare il bene a fine contratto esercitando l’opzione finale d’acquisto. Con il lease back il cedente/utilizzatore si finanzia ottenendo liquidità dalla cessione del bene e mantenendone anche piena disponibilità.
Sotto il profilo fiscale, le Entrate non considerano in maniera unitaria il sale and lease back, ma individuano due operazioni rilevanti in via autonoma: cessione del cespite e successiva sottoscrizione del contratto di leasing. Pertanto al leasing – se stipulato dal 1° gennaio 2014 – si applicherebbero le nuove norme di deducibilità dei canoni a nulla rilevando il fatto che il bene concesso in leasing fosse in precedenza già posseduto dal locatario. L’operazione potrebbe essere interessante per gli immobili dei professionisti: per immobili acquistati dopo il 31 dicembre 2009, nella cessione alla società di leasing il professionista non realizzerebbe plusvalenze imponibili, vista l’indeducibilità degli ammortamenti pregressi (risoluzione 13/E/2010).
La possibilità di dedurre i canoni derivanti dal contratto di leasing secondo le nuove regole è comunque vincolata ad un utilizzo corretto e non strumentale dell’operazione di sale and lease back la cui funzione è essenzialmente quella di finanziamento. Pertanto, se date le caratteristiche del contratto di retrolocazione la causa finanziaria dovesse risultare marginale e non prevalente, l’amministrazione finanziaria potrebbe eccepire un uso improprio della forma contrattuale e contestare la deducibilità dei canoni. Ciò si potrebbe verificare, ad esempio, in presenza di un maxicanone eccessivamente elevato, di durata contrattuale eccessivamente breve, di garanzie tali da far venir meno il rischio finanziario dell’operazione; o ancora, qualora le risorse finanziarie derivanti dalla vendita del bene siano destinate ad investimenti meramente finanziari o utilizzate per ridurre indebitamenti verso la medesima controparte contrattuale e a condizioni analoghe se non più favorevoli.
La natura finanziaria del lease back è invece sicuramente rispettata quando la liquidità derivante dalla vendita alla società di leasing è utilizzata per nuovi investimenti in beni strumentali, per ridurre indebitamenti preesistenti caratterizzati da condizioni più gravose (in termini di tasso, durata, garanzie eccetera) o in scadenza o per finanziare l’attività corrente in alternativa ad altre forme di finanziamento.

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