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La mini-cedolare rilancia gli affitti convenzionati

Se tutto va secondo i piani, mercoledì il Governo abbasserà dal 15 al 10% l’aliquota della cedolare secca sugli affitti a canone concordato. Quella sulle locazioni di mercato, invece, rimarrà al 21 per cento.
Per chi ha già stipulato un contratto convenzionato, la nuova aliquota si tradurrà in un risparmio d’imposta del 5%, nell’ordine dei 180 euro all’anno per un canone mensile di 300 euro. Per chi si trova a dover siglare una nuova locazione, invece, la riduzione del prelievo imporrà di rifare da zero le valutazioni di convenienza, ponendosi due domande. Primo: conviene di più la tassazione ordinaria o la cedolare? Secondo: meglio l’affitto libero o quello concordato?
Dopo le novità del 2013, la risposta alla prima domanda è quasi scontata: la cedolare conviene a tutti – anche a chi ha redditi bassi – a meno che il proprietario non abbia grandi detrazioni fiscali o l’inflazione non riprenda di colpo a correre (ma a gennaio l’indice Istat Foi segnava +0,6% annuo).
Più complicato, invece, è individuare la formula migliore. Di fatto, chi firma un contratto a canone concordato accetta di incassare una cifra inferiore ai valori di mercato, ma paga anche tasse ridotte sul reddito da locazione. Si tratta di capire, quindi, se lo sconto sulla cedolare è sufficiente a compensare la riduzione di canone.
Partiamo allora da un affitto di mercato di 1.000 euro al mese e ipotizziamo diversi livelli di canone concordato, da 950 euro in giù, così da misurare qual è il reddito netto che resta in tasca al proprietario dopo aver pagato le imposte (cedolare o tassazione ordinaria, con l’aggiunta di Imu e, da quest’anno, Tasi). Come si vede nel grafico a fianco, la riduzione della cedolare abbassa l’affitto minimo convenzionato di cui il proprietario può accontentarsi, senza doverci rimettere, ma – anzi – guadagnandoci. Con l’aliquota al 15%, il padrone di casa non può scendere sotto i 950 euro. Con quella al 10%, invece, può abbassare la richiesta fino a 900 euro, rimanendo con 35 euro in più di reddito netto rispetto a un canone libero di 1.000 euro.
Il gioco, insomma, può avere due vincitori: il proprietario, che alleggerisce un po’ la pressione fiscale; e l’inquilino, che paga un canone più basso. E non dovrebbe perderci troppo neppure lo Stato: in base alle dichiarazioni 2012, lo sgravio dal 15 al 10% costerebbe 27 milioni di euro alle casse pubbliche. E anche considerando il trend crescente della tassa piatta – nel 2013 il Caf Acli ha registrato un +70% delle opzioni – non si dovrebbe arrivare a 50 milioni sui contratti già registrati.
Certo, resta da vedere l’impatto sui contratti nuovi. Ma qui, perché il meccanismo funzioni davvero, tutto dipende da come si combineranno tre fattori diversi. Il primo sono gli accordi locali tra sindacati degli inquilini e associazioni della proprietà, che individuano il range entro cui definire il canone concordato. Quando impongono una somma troppo bassa, il proprietario sceglierà i prezzi di mercato. Ma le condizioni possono cambiare anche nella stessa città (si veda l’articolo in basso).
Il secondo fattore è la crisi economica, che in molti centri ha limato gli affitti di mercato, rendendo il canone concordato di nuovo competitivo. E poi c’è il terzo elemento, costituito dai Comuni, che possono far pendere la bilancia da una parte o dall’altra con l’introduzione di agevolazioni o rincari su Imu e Tasi, in attesa di vedere se nel decreto casa troverà posto lo sconto d’aliquota generalizzato immaginato dal ministro delle Infrastrutture, Maurizio Lupi.
D’altra parte, è proprio dai nuovi contratti che dipende la portata “sociale” dello sgravio d’imposta. Sui contratti già in corso, il risparmio d’imposta finisce al proprietario, che al limite potrà scegliere di rinegoziare il canone per venire incontro a un inquilino in difficoltà. Sulle nuove locazioni, invece, è logico aspettarsi che lo sconto d’imposta venga diviso, almeno in parte, tra i due firmatari del contratto.

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