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“La mia casa comprata con l’affitto” la formula magica per aggirare il mutuo

LEGALMENTE. E col tempo. Perché se «time is on my side», come cantavano i Rolling Stones, proprio il tempo è il cuore di una serie di contratti alternativi all’affitto e alla compravendita che nel 2013 — come dicono le stesse agenzie, da Gabetti a Tecnocasa, passando per Soloaffitti — hanno toccato quota +300% rispetto al 2012. Contratti alternativi e ritagliabili su misura per le esigenze di chi vuol comprare e di chi vuol vendere, ma non riesce.
Il rent to buy nasce in America e parte in Italia da un’agenzia di Verona. Oggi sono più di trenta gli intermediari a prevederlo, decine di altri a declinarlo con nomi, tempi e modi diversi. «Non si tratta di un finanziamento, né di un mutuo» spiega Andrea Russo, il pioniere veneto. La formula americana (che in Italia si aggiunge alle varianti della vendita con riserva di proprietà e dell’affitto con riscatto) è un accordo particolare che permette di passare nel giro di pochi anni dall’affitto alla compravendita. Per l’affittuario-compratore, il vantaggio è di poter scomputare quanto versato col tempo dal prezzo dell’immobile (e quindi chiedere alla banca, in futuro, un mutuo più basso). Il venditore, invece, che ha la certezza di aver trovato un acquirente, incassa nel frattempo un canone che l’affittuario accetta di pagare leggermente maggiorato in cambio dell’opzione sulla casa. Spiega Armando Borgo, ad di Gabetti: «Il rent to buy e altre formule simili sono la strada ideale per una generazione dal futuro incerto. Per comprare casa bisogna avere risparmi, un mutuo e anche la serenità di vent’anni di lavoro sicuro davanti, cosa che molti oggi non hanno. Comprare con l’affitto è un modo per sentire che non si buttano via i soldi nella locazione, ma che invece si sta mettendo da parte un fondo per diventare proprietari». È quanto succede anche con la vendita con riserva di proprietà: l’acquirente entra in possesso della casa promettendo al venditore il pagamento a rate (e il venditore resta proprietario fino a quando l’affittuario non ha versato tutto il dovuto). Racconta Ada, impiegata milanese che ha fatto ricorso a questa formula: «Volevo assolutamente comprare l’appartamento in cui vivo da tempo, e ho potuto farlo commutando il canone mensile in una sorta di rata, visto che il mutuo non potevo permettermelo ». L’altro vantaggio, per Ada, è stato che tutte le spese che comporta la proprietà (Imu compresa) sono rimaste a carico del venditore fino all’ultima rata.
La stagnazione del mercato immobiliare colpisce i costruttori che si trovano con sempre più immobili invenduti. Così, per limitare i danni, anche le imprese adottano la formula della locazione con patto di riscatto.
«A Forlì — racconta Simone Righi, titolare di Soloaffitti — abbiamo stretto con una società costruttrice un accordo per l’offerta di appartamenti
secondo lo schema della locazione con patto di riscatto per due palazzine di sette piani. Abbiamo già selezionato alcuni inquilini interessati a questa formula con una durata tra i due e i quattro anni. Oltre al contratto di affitto, che prevede la deduzione dal prezzo finale di vendita di quanto pagato, mediamente circa 900 euro al mese, gli inquilini devono firmare una scrittura privata che disciplina le condizioni per l’esercizio del riscatto. In caso poi l’inquilino non voglia o non possa più acquistare, è prevista una penale pari a quattro o sei rate d’affitto».

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