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La mediazione? Vicina di casa

Ritorna la mediazione obbligatoria per le controversie condominiali, arricchita dalle specifiche novità previste dalla legge di riforma n. 220/2012, entrata in vigore lo scorso 18 giugno: gli unici organismi di mediazione competenti saranno quelli con sede nella circoscrizione del tribunale in cui si trova l’edificio condominiale, agli incontri potrà partecipare soltanto l’amministratore, previa delibera assembleare, l’eventuale proposta di conciliazione dovrà essere approvata dalla maggioranza degli intervenuti all’assemblea che rappresentino almeno la metà del valore dell’immobile e alla stessa potrà essere attribuita efficacia esecutiva soltanto ove sottoscritta dai legali delle parti che abbiano partecipato all’incontro.

Il vizio di delega e l’intervento del governo con il c.d. decreto Fare.

Con l’ormai famosa sentenza del 24 ottobre 2012 la Corte costituzionale aveva dichiarato l’illegittimità costituzionale per eccesso di delega legislativa del dlgs n. 28/2010 nella parte in cui era stata prevista l’obbligatorietà della mediazione, ossia il suo carattere di condizione di procedibilità per tutta una serie di controversie, tra le quali anche quelle in materia condominiale. Tuttavia, con il recentissimo decreto legge approvato dal governo lo scorso 15 giugno (c.d. decreto Fare), si è deciso di reintrodurre detta obbligatorietà, prevedendo altresì ulteriori e importanti novità relative alla procedura di mediazione. Per quanto riguarda lo specifico delle liti condominiali, dette novità vanno quindi coordinate con le altrettanto rilevanti innovazioni contenute nella legge di riforma del condominio, delle quali finora si è poco parlato.

Il concetto di controversia in materia di condominio. L’art. 5 del dlgs n. 28/2010, normativa quadro in materia di mediazione, nella nuova versione post c.d. decreto Fare, obbliga quindi le parti a far precedere l’eventuale azione giudiziaria in materia di condominio da un tentativo di risoluzione bonaria della controversia presso specifici organismi iscritti in un apposito registro tenuto presso il ministero della giustizia. In primo luogo è opportuno ricordare che anche per questo tipo di controversie vige la regola generale sull’ambito di applicazione oggettivo della mediazione stabilita dall’art. 2, comma 1, del dlgs n. 28/2010, in base alla quale è possibile sottoporre a tentativo di conciliazione soltanto i diritti disponibili.

Per quanto riguarda le controversie in materia di condominio non è stato però così semplice provvedere alla delimitazione del relativo ambito oggettivo, perché in questo caso la disposizione di cui al predetto art. 5 si prestava a interpretazioni contrastanti. Il nuovo art. 71-quater disp. att. c.c. introdotto dalla legge di riforma del condominio ha quindi opportunamente chiarito che per detto tipo di controversie si intendono quelle derivanti dalla violazione o dall’errata applicazione delle disposizioni codicistiche relative al condominio negli edifici e, dunque, alle liti tra condomini e condominio e a quelle tra condomini, allorché esse vertano su una di dette questioni.

Occorre anche aggiungere, per completezza, che in ambito condominiale non è necessario far precedere l’azione giudiziale dal tentativo di mediazione nei seguenti casi:

a) ricorsi per decreto ingiuntivo, inclusa l’opposizione, fino alla pronuncia sulle istanze di concessione e sospensione della provvisoria esecuzione (l’amministratore potrà quindi continuare con la normale prassi usualmente seguita in materia di morosità condominiale per assicurare alla cassa comune gli oneri evasi dai condomini in ritardo nei pagamenti);

b) procedimenti urgenti e cautelari (si pensi ai ricorsi urgenti ex art. 700 c.p.c. per tutelare, ad esempio, i beni comuni da pericoli imminenti) e procedimenti ex art. 696-bis c.p.c. (procedimento di consulenza tecnica preventiva), questi ultimi menzionati dal c.d. decreto Fare;

c) procedimenti possessori, fino all’adozione di provvedimenti interdittali;

d) procedimenti in camera di consiglio (dunque, ad esempio, nei casi di domanda di nomina/revoca dell’amministratore di condominio).

La scelta dell’organismo di mediazione. L’art. 4 del dlgs n. 28/2010 prevede la massima libertà per i privati di scegliere l’organismo di mediazione che preferiscono, ovviamente tra quelli iscritti nel predetto registro ministeriale, senza fare riferimento a criteri processuali, quale ad esempio quello della competenza per luogo. In generale le parti sono quindi pienamente libere di scegliere l’organismo di mediazione sulla base delle proprie motivazioni personali, che potrebbero essere le più disparate. Sono però evidenti i limiti di un meccanismo di scelta così liberale: se da una parte si facilita al massimo il privato nel decidere la soluzione a questi più congeniale, dall’altra si offre il destro a possibili strategie volte a mettere in difficoltà la controparte e a ostacolarne la presenza in mediazione, con la speranza di lucrare sulle possibili ricadute negative che la mancata partecipazione al tentativo di mediazione può avere in sede processuale. Anche su questo aspetto il nuovo art. 71-quater disp. att. c.c. ha però inserito una disposizione del tutto peculiare per il condominio, sicuramente destinata a riaprire il dibattito, mai sopito, sul criterio di scelta dell’organismo di mediazione. La nuova disposizione introdotta dalla legge n. 220/2012 prevede infatti che la domanda di mediazione per le controversie condominiali debba essere presentata, a pena di inammissibilità, presso un organismo di mediazione ubicato nella circoscrizione del tribunale nella quale il condominio è situato.

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