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La locazione non dribbla l’attestato energetico

In attesa di vedere se e come gli annunciati provvedimenti del Governo interverranno sulla materia, resta obbligatoria la produzione e l’allegazione del certificato energetico nel caso di stipula di un nuovo contratto di locazione. Lo stabilisce il nuovo articolo 6, comma 3-bis, del Dlgs 192/2005 – in vigore dal 4 agosto scorso – introdotto dalla legge 90/2013, di conversione del Dl 63.
Secondo la nuova norma, qualora l’unità immobiliare locata non ne sia già dotata, il proprietario è tenuto a produrre l’attestato di prestazione energetica (Ape), renderlo disponibile al nuovo locatario già nel momento dell’avvio delle trattative, consegnarglielo alla fine delle stesse e – infine – ad allegarlo al contratto a pena di nullità dello stesso.
L’Ape, a regime, è un attestato di contenuto più ampio dell’attestato di certificazione energetica (Ace), che ha lo scopo di portare a conoscenza del conduttore l’effettivo rendimento energetico dell’immobile locatogli e nel contempo di suggerire al locatore gli eventuali miglioramenti apportabili ai fini dell’ottenimento di un risparmio energetico. Deve essere redatto con nuove modalità di calcolo, che però sono ancora in fase di individuazione: di conseguenza, per ora valgono i vecchi criteri indicati dalle linee guida contenute nel Dpr n.59 del 2 aprile 2009, tradotte nelle norme Uni /Ts 11300.
Con l’introduzione dell’Ape, continua a poter essere utilizzata la vecchia Ace (per cui era prevista una durata decennale) rilasciata sino al 5 giugno 2013, sempre che dopo il rilascio non sia intervenuta una notevole ristrutturazione dell’immobile perché avrebbe perso di validità. Sotto tale profilo, concorrono a modificare la classe energetica, e quindi impongono la sostituzione con l’Ape, il cambio degli infissi, la sostituzione dell’impianto di riscaldamento e ogni intervento di coibentazione di soffitti e/o pareti.
Sta di fatto che il proprietario dell’immobile, ancor prima di concederlo in locazione ora deve dotarlo dell’Ape, cioè di un “corredo” documentale che lo seguirà anche negli eventuali avvicendamenti relativi la sua proprietà.
La scelta del certificatore deve ricadere su tecnici esperti qualificati e indipendenti, in possesso di titolo di studio che prepara a questa professione. L’incarico non può essere conferito al coniuge del locatore o ad un suo parente sino al quarto grado.
L’Ape deve essere messo a disposizione del conduttore già dall’avvio delle trattative diretta a concludere il contratto (articolo 6, comma 2, Dlgs 192/2005). In difetto di specifiche precisazioni da parte della legge, si deve intendere che il «mettere a disposizione» voglia dire almeno mostrare al potenziale conduttore, prima che questo formuli una proposta di locazione, la copia dell’Ape (o della vecchia Ace) affinché la esamini e si renda conto del consumo energetico del l’immobile che si appresta a condurre in locazione. Non si tratta di una semplice formalità, perché la legge adesso prevede che nel contratto debba essere inserita una apposita clausola con cui il conduttore dichiari di avere ricevuto le informazioni e la documentazione in ordine alla attestazione della prestazione energetica dell’unità immobiliare oggetto del contratto stesso (articolo 6, comma 3).
Oltre alla sanzione della nullità, il proprietario che non dota di Ape gli edifici o le unità immobiliari oggetto di nuova locazione è punito con la sanzione amministrativa non inferiore a 300 euro e non superiore a 1.800 euro.
Resta infine da valutare come ottemperare al rinato obbligo di allegare l’Ape al nuovo contratto di locazione, condizione questa che, se non rispettata, conduce alla nullità del contratto, con le ben immaginabili conseguenze, anche economiche, per entrambe le parti.
L’oggetto dell’allegazione è la copia dell’Ape, con firma in originale del tecnico certificatore. Si può optare anche per una fotocopia, a colori, in quanto le otto classi nelle quali può rientrare l’unità immobiliare locata sono rappresentate da un grafico a istogrammi orizzontali colorati che le identificano. La fotocopia deve essere possibilmente autenticata dallo stesso tecnico certificatore. È necessario che nel contratto venga dato atto, in modo chiaro e con apposita clausola, dell’eseguita allegazione, a costituire anzi parte integrante del contratto stesso. Non servono formule sacramentali, ma un semplice richiamo al fatto che le parti reciprocamente riconoscono l’avvenuta effettiva allegazione dell’Ape, del cui contenuto hanno preso piena cognizione, al pari della altre clausole contrattuali.
Sotto il profilo della materiare esecuzione dell’allegazione, essa avviene mediante la semplice pinzatura dell’Ape in calce al contratto o con altro mezzo equipollente, in modo da formare un atto unico con il contratto. Da qui la necessità per le parti di apporre una firma di congiunzione tra il contratto e l’allegato Ape, in segno di conferma e sicurezza che l’uno e l’altro non vengano magari disgiunti e/o sostituiti.

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