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La locazione genera un reddito fondiario

Il rent to buy è oggetto di analisi anche in un documento, datato 15 marzo, elaborato dalla Fondazione nazionale dei dottori commercialisti e intitolato «Rent to buy, inquadramento civilistico e tributario». In tale documento si analizza approfonditamente, tra l’altro, anche l’aspetto della imposizione diretta applicabile in relazione alla stipula di questo contratto, dopo aver svolto una notevole riflessione sugli aspetti civilistici di questo nuovo contratto.
Per rent to buy si intende il contratto in base al quale vi è una immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto. Al riguardo dunque dell’imposizione diretta, nel documento della Fondazione si osserva che nella fase in cui si svolge il rapporto di godimento, il locatore/venditore rimane formalmente il proprietario dell’immobile; pertanto, dal momento che l’immobile è locato, egli deve dichiarare un reddito fondiario derivante dal possesso di unità immobiliari locate a terzi.
Si tratta di un reddito fondiario determinato assumendo il maggiore ammontare tra: o il canone risultante dal contratto di locazione, ridotto forfettariamente del 5% (come previsto dall’articolo 37, comma 4-bis, Tuir) o il reddito medio ordinario (determinato mediante l’applicazione delle tariffe d’estimo).
Per quanto attiene alla distinzione, all’interno del corrispettivo per il godimento, fra “quota canone” e “quota acconto”, quest’ultima quota, nel corso della fase del godimento, non rileva fiscalmente per il locatore/venditore, acquisendo rilevanza esclusivamente al momento del trasferimento della proprietà.
Ove ne ricorrano i presupposti, in questa fase il locatore/venditore ha la possibilità, al momento della stipula del contratto di optare per la “cedolare secca”, e dunque per la tassazione separata dei redditi fondiari derivanti da locazioni.
Occorre rammentare, inoltre, che il decreto legge 133/2014 (il medesimo che tipizza il contratto di rent to buy), all’articolo 21, prevede una deduzione dal reddito complessivo del 20% del prezzo di acquisto dell’immobile (nel limite di 300mila euro), di cui può fruire l’acquirente «persona fisica non esercente attività commerciale», che acquisti unità immobiliari a destinazione residenziale (diverse da quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9), di nuova costruzione e con prestazione energetica in classe A o B, invendute alla data di entrata in vigore della legge di conversione del Dl 133/2014 (oppure unità immobiliari che siano state oggetto di interventi di ristrutturazione edilizia e di risanamento conservativo); il tutto a condizione che si tratti di unità immobiliare destinata entro 6 mesi alla locazione per almeno 8 anni e il canone di locazione non sia superiore al canone concordato o al canone speciale. Tale deduzione, se ricorrono tutte le condizioni, deve essere ripartita in otto quote annuali di pari importo a partire dal periodo d’imposta nel quale avviene la stipula del contratto di locazione.
Dal momento che, infine, il rent to buy, dal punto di vista civilistico, non può essere considerato un contratto di locazione, ma che, fiscalmente, nella fase del godimento dell’immobile, deve invece essere assimilato alla locazione vera e propria, si può di conseguenza concludere che questa deduzione può interessare anche il contratto di rent to buy, sempreché, in fase contrattuale, venga previsto che il conduttore possa esercitare il diritto al ‘riscatto’ solo passati otto anni dalla conclusione del contratto stesso.

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