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La grande frenata del mattone Vendite mai così in basso dall’85

Le famiglie sempre più in difficoltà con redditi in calo e lavori precari, le banche che fanno fatica a concedere mutui, le prospettive incerte sul futuro dell’economia: alla fine, anche il mercato immobiliare, in un Paese dove il 78% degli italiani è proprietario di casa, è crollato. Il 2012 si è chiuso con un calo del 25,7% delle compravendite, a quota 448 mila: il peggior risultato dal 1985, quando le transazioni erano state 430 mila. Le cause del tonfo del mercato mobiliare, secondo il rapporto 2013 stilato da Agenzia delle entrate e Abi (Associazione banche italiane), risalgono alla frana dell’intera spesa per consumi reali, che l’anno scorso si è ridotta del 4,1%; ai tassi di interesse, che hanno reso meno accessibili i mutui; all’aumento della tassazione sulla proprietà: «L’Imu ma anche la cedolare secca sugli affitti», sottolinea Gianni Guerrieri, il direttore centrale dell’Osservatorio mercato immobiliare.
Se lo aspettavano tutti, in realtà, che dopo il decennio di crescita 1997-2006, nel quale le abitazioni compravendute erano cresciute dell’80%, ci fosse una caduta: ma dopo la tenuta del 2010, quando il mercato aveva segnato un +0,5%, e del 2011, quando aveva chiuso a -2,30%, «nessuno pensava che il mercato precipitasse addirittura del 49% rispetto al 2006» osserva Guerrieri. I numeri del crollo fanno impressione: dal 2006, anno del record, la quota di stock di abitazioni comprate-vendute si è più che dimezzato, con tempi medi di vendita-acquisto passati dai sei agli otto mesi e sconti fino al 15%. I prezzi sono calati del 2,7% nel 2012 e nel solo IV trimestre il deprezzamento è stato del 4,4% su base annua, con un’ulteriore contrazione dell’1,1% prevista per il primo trimestre 2013.
L’anno scorso sono stati scambiati 46,4 milioni di metri quadrati, il 25,4% in meno rispetto all’anno prima, con una superficie media di 103 metri quadri-casa. Anche il fatturato è calato a 75,4 miliardi, il 26% in meno rispetto all’anno prima. E la debacle non fa grosse distinzioni geografiche: il Nord-est, dove si realizza il 18,3% del mercato nazionale, è l’area in cui si registra il calo più elevato delle transazioni (-28,3%), ma a ruota seguono Nord-ovest (-25,4%), Centro e Isole (-26%), Sud (-21,5%). Persino il mercato delle città, che negli anni precedenti aveva resistito, nel 2012 registra un calo sostanziale, dal 28% del Sud al 26% del Nord e del Centro, con picchi negativi a Palermo (-26,4%) e meno drammatici a Napoli (-18%).
Diminuiscono pure le case comprate con il mutuo: nel 2012 sono 155 mila, -38,6% rispetto al 2011 e -62% rispetto al 2006, con un calo del 42,8% dei capitali erogati. E cambiano le caratteristiche: un mutuo in media adesso copre il 69% del valore dell’immobile, dura 23 anni, ha un tasso del 4,25% e una rata di 720 euro. Ce la fanno le famiglie italiane a pagarla? Per l’Abi sì: «Abbiamo avuto solo l’1,2% delle famiglie in sofferenza», cioè che ha avuto difficoltà nel pagare le rate, dicono. E l’affordability index, un indice creato dalle banche per calcolare l’accessibilità della famiglia al mutuo, è di segno positivo. «Prendendo un costo medio di una casa di 157.400 euro, in calo del 4,1% rispetto al 2008 — spiega Gianfranco Torriero dell’Abi —, e un reddito unitario di 40 mila euro, diminuito del 5,7% rispetto al 2008, l’indice dice che oltre il 50% delle famiglie è in grado di contrarre un mutuo».
Certo, queste sono medie: ma c’è un abisso, ammette Torriero, tra il Lazio, dove una casa in media costa 231 mila euro e la Calabria, dove il prezzo è poco più di 75 mila euro. E poi l’indice «non tiene conto delle famiglie giovani senza casa: su 23 milioni di proprietari, solo il 3,4% ha meno di 31 anni — contesta Luca Dondi, di Nomisma —. La verità è che è venuta meno la disponibilità del credito, e si è allargata la platea degli esclusi. I prezzi sono ancora troppo lontani dalle possibilità delle famiglie — conclude Dondi — e ci dobbiamo aspettare che calino ancora nei prossimi due-tre anni, altrimenti il mercato non ce la farà ad andare avanti».

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