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La grande crisi non ha rotto il mattone

Quanto è costato il fallimento di Lehman ai proprietari immobiliari? Dopo aver analizzato due settimane fa l’andamento degli asset finanziari e le variazioni di valore dal 15 settembre 2008 a inizio settembre 2018, ora tocca agli immobili. La risposta è che il mattone si è difeso anche se ha reso meno, ad esempio, dei titoli di Stato italiani. Ma ha fatto meglio della Borsa.

Il mercato immobiliare italiano negli ultimi dieci anni ha registrato due crisi: la prima, partita nel 2008, era figlia del crollo globale delle Borse e dello scoppio della bolla immobiliare. Le avvisaglie c’erano tutte da mesi e dire che il tracollo è colpa di Lehman è come sostenere che la prima guerra mondiale è stata causata dall’attentato di Sarajevo.

Sia l’Italia come Paese, sia il mercato immobiliare, hanno retto discretamente a questa prima crisi. Anche da noi i prezzi erano saliti troppo e i mutui venivano concessi con troppa facilità: per verificarlo basta guardare le schede delle case finite all’asta per le rate non pagate di finanziamenti concessi prima del 2008. Ma la situazione non era paragonabile a quella di Stati Uniti, Regno Unito e Spagna.

La seconda fase della crisi immobiliare, tutta italiana questa, è partita nell’autunno 2011, quando lo spread del Btp è salito alle stelle e si sono chiusi i rubinetti del credito. All’incertezza sul futuro si è aggiunta la stangata dell’Imu, che ha fatto scappare le famiglie, così i prezzi hanno registrato una discesa decisa almeno per i cinque anni seguenti, per poi, più o meno, stabilizzarsi.

I conti

Ma veniamo ai conti. Abbiamo considerato quattro tipologie di investimento: acquisto di casa per uso diretto, acquisto di casa, ufficio o negozio per trarne un reddito da investimento e per questo abbiamo utilizzato la serie storica di prezzi e canoni di Nomisma utilizzando i dati medi di Milano e Roma e il valore ponderato delle tredici maggiori città italiane.

Nella lettura dei dati bisogna però tenere conto di due cose: la prima è che non abbiamo imputato le spese relative all’acquisto e alla rivendita, ipotizzando che il 15 settembre del 2008 l’immobile fosse già nella disponibilità dell’investitore e che vi permanga ancora. La seconda è che non vi sia stata mai rinegoziazione al ribasso del canone.

Per quanto riguarda la casa per uso diretto, nonostante la forte caduta dei valori (dal 22 al 25%) chi possedeva un’abitazione da 80 metri quadrati, grazie ai canoni risparmiati nel periodo, mette a segno un risultato positivo in tutte e tre le ipotesi. In particolare a Roma il guadagno cumulato in dieci anni è del 36,6%.

Meno positivi i numeri per chi ha affittato a un inquilino: con le abitazioni da 70 metri quadrati a Roma il guadagno è del 15,1%, a Milano del 6,7%. Un negozio da 60 metri ha registrato una performance positiva del 20,7% nella Capitale e del 10,8% nel capoluogo lombardo.

Meno bene per gli uffici, soprattutto a causa dell’Imu più esosa. Per un immobile da 120 metri a Milano, e in media nelle grandi città, l’investimento è in perdita, mentre a Roma il proprietario ha messo a segno un guadagno totale dell’8,2%.

Gino Pagliuca

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