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La gestione delle società toglie spazio ai condòmini

La possibilità di nomina, alla gestione del condominio, di una società di capitali ha formato oggetto di dibattito giurisprudenziale che è stato superato, solo di recente, dall’articolo 25, legge 220/12, che ha aggiunto l’articolo 71-bis nelle Disposizioni di attuazione del Codice civile.
In origine la Cassazione, con la sentenza n. 5608/94, aveva escluso che una società di capitali potesse amministrare un condominio, a differenza di una società di persone, sul presupposto che la connotazione fiduciaria della carica fosse incompatibile con la limitazione di responsabilità tipica delle società di capitali.
Successivamente, la sentenza di Cassazione n. 22840/06, aveva modificato l’indirizzo sul presupposto che la complessità della gestione che, negli ultimi anni, aveva contraddistinto l’amministrazione di un condominio, potesse motivare la scelta di una società di capitali che, possedendo specifici settori deputati alla gestione dei singoli profili, fosse senz’altro tecnicamente più fornita di mezzi.
La riforma
La nuova legge ha espressamente ammesso la possibilità, per qualsiasi tipo di società del libro quinto, titolo quinto del Codice civile (cioè tutte le società sia di persone che di capitali escludendo, immotivatamente, le cooperative, disciplinate dal titolo sesto) di amministrare un condominio, purché i rappresentanti e i soggetti deputati alla gestione siano in possesso dei requisiti soggettivi necessari alle persone fisiche.
Questi requisiti, descritti dalla lettera a) alla lettera f) dell’articolo 71-bis delle Disposizioni di attuazione del Codice civile, riguardano il godimento di diritti civili, l’assenza di eventi pregiudizievoli (penali e amministrativi) e il possesso di requisiti tecnici e formativi, quali il diploma di scuola secondaria superiore, l’aver frequentato un corso e lo svolgimento di aggiornamento periodico.
I problemi
La scelta del legislatore peraltro può apparire, sotto certi profili, inopportuna.
Per costante e uniforme orientamento della Cassazione, il condominio non costituisce una persona giuridica e, pertanto, l’amministratore non è un organo, in senso stretto, bensì un mandatario.
L’articolo 1710 del Codice civile dispone che il mandatario debba eseguire i propri incarichi «con la diligenza del buon padre di famiglia» e ciò esclude che l’amministratore possa essere rappresentato da un imprenditore; la scelta (anche recente) del legislatore di non conferire al condominio personalità, neppure limitata, presuppone una posizione ben definita sui rapporti che devono intercorrere tra condomini e amministratore.
La presenza di una società di capitali nella conduzione di un condominio, di fatto, sottrae ai condomini la possibilità concreta di scegliere il proprio amministratore sulla base di ragioni fondate sulla fiducia, atteso che l’amministratore della società di capitali può essere sostituito dai soci senza che i condomini possano in alcun modo intervenire; non solo, ma la presenza di una società di capitali può attrarre il condominio in un circuito commerciale fortemente influenzato da fattori economici governati dal capitale, consentendo il trasferimento di quote ad altre società con finalità diverse, se non in conflitto con quelle dei condomini. In altri termini, l’acquisizione delle quote della società/amministratore di condominio da parte di società, per esempio, appartenenti ai settori bancario-assicurativi o dell’energia, può determinare la reale possibilità per queste ultime di imporre i propri prodotti, di fatto estromettendo i condomini dall’effettiva scelta per loro maggiormente vantaggiosa.
La circostanza che l’amministratore possa sempre essere sostituito dall’assemblea, peraltro, non elimina il fatto che diventi oltremodo complesso, per i condomini, verificare concretamente i propri interlocutori, venendosi a creare quell’asimmetria informativa (cittadino/imprenditore) che le ultime normative sulla tutela dei consumatori intendono decisamente evitare.

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