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La conciliazione è come il rogito

di Antonio Ciccia 

Accordo di conciliazione come il rogito. Se riguarda immobili deve contenere tutti gli elementi dell'atto notarile: deve contenere l'identificazione catastale, gli estremi urbanistici e le menzioni sulla certificazione energetica; si devono assolvere le disposizioni antiriciclaggio e quelle sulle modalità di pagamento. E così via. Tutte formalità che potrebbero spingere le parti in sede di conciliazione a stipulare un più semplice e sintetico accordo obbligatorio, che le obblighi ad andare da notaio per la stipula dell'atto di trasferimento. E senza impegolarsi nella redazione di un atto complesso, che, comunque, il notaio, per ottenere la trascrizione nei registri pubblici, deve controllare da capo a piedi. Il Consiglio nazionale del notariato ha stilato un decalogo sugli accordi raggiunti al termine della procedura di mediazione disciplinata dal decreto legislativo 28/2010, che proprio oggi entra a regime, nella forma di conciliazione obbligatoria, per le controversie condominiali e risarcimenti danni da circolazione veicoli e natanti. Vediamo i punti essenziali del decalogo per la corretta stipulazione di quel particolare contratto, che è appunto l'accordo di conciliazione.

Innanzi tutto l'accordo va distinto dal verbale della seduta di conciliazione, che va certificato dal conciliatore. L'accordo è, invece, l'atto nel quale le parti sottoscrivono le condizioni della composizione della lite. Le firme in calce all'accordo devono essere autenticate da un pubblico ufficiale (il notaio) ogni volta che, con l'accordo, si concludono atti soggetti a pubblicità nei pubblici registri, immobiliari e commerciali.

Detto questo, il notaio deve verificare che l'accordo sia intervenuto su diritti disponibili o, comunque, su diritti che possono formare oggetto di regolamento negoziale privato o, comunque, non in violazione di norme imperative. Ad esempio un accordo di conciliazione non può avere ad oggetto diritti patrimoniali attinenti al regime della famiglia, obblighi di contribuzione o relativi ai figli o agli obblighi nascenti dal matrimonio; con la conciliazione non possono assumersi validi obblighi a donare, e non possono raggiungersi accordi in violazione al divieto dei patti successori.

Un problema particolare è l'ammissibilità di un accordo conciliativo avente ad oggetto l'accertamento dell'acquisto del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento per intervenuta usucapione, e la sua trascrivibilità. Su questo ultimo aspetto si richiama la decisione del Tribunale di Roma del 22 luglio 2011, per cui non può essere trascritto l'accordo avente a oggetto l'accertamento dell'acquisto del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento per intervenuta usucapione. Da ciò altra sentenza (Trib. Varese, 20/12/2011) fa discendere che, addirittura, la mediazione sull'usucapione non sia obbligatoria, ma solo facoltativa.

Il notaio, poi, deve verificare il rispetto delle formalità previste dalla legge: necessità di atto pubblico con i testimoni come per le donazioni, patti di famiglia; formalità particolari in caso di parti analfabete, sorde, mute o di lingua straniera.

La verifica deve riguardare la capacità delle parti e la loro legittimazione a disporre dei beni oggetto di accordo: capacità di agire, regime patrimoniale coniugale. Se, poi, interviene un rappresentante, anche per l'accordo, si deve controllare il rispetto delle norme in materia di rappresentanza volontaria, legale od organica delle parti.

L'accordo non è esente, poi, dal rispetto scrupoloso di tutte le normative dettate per il bene che ne forma oggetto: ad esempio qualora con l'accordo si trasferisca o si costituisca un diritto reale su un bene immobile dovranno essere rispettate tutte le relative normative urbanistiche, catastali, fiscali. Inoltre come in ogni atto notarile le firme di tutte le parti devono essere autenticate in calce all'accordo, a margine dei fogli intermedi e degli allegati. Non basta, dunque, depositare l'accordo agli atti del notaio, a meno che il deposito avvenga ad opera di tutte le parti dell'accordo e il contenuto dell'accordo stesso sia riprodotto nel verbale notarile di deposito sottoscritto da tutte le parti. In sostanza si deve firmare davanti al notaio.

Il pubblico ufficiale deve, poi, astenersi dall'autenticare accordi amichevoli in violazione di norme imperative, dell'ordine pubblico, che non abbiano ad oggetto diritti disponibili, che abbiano ad oggetto fattispecie che non possono essere oggetto di regolamentazione con atto negoziale di autonomia privata o comunque accordi invalidi. In ogni caso in cui l'accordo possa essere raggiunto con lo strumento contrattuale, ma sia carente di requisiti richiesti per la sua validità, il notaio redigerà autonomo atto di convalida o riproduttivo dell'accordo annullabile o nullo, completo di tutti i requisiti richiesti dalla legge. Il notaio deve osservare le norme in materia di conservazione degli atti a raccolta, precisandosi al riguardo che il deposito del verbale, ed allegato accordo, presso la segreteria dell'organismo di mediazione non derogano alla normativa prevista per gli atti notarili, da considerarsi comunque speciale: dunque ci saranno due depositi.

Infine andranno osservati gli adempimenti fiscali e di pubblicità nei pubblici registri.

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