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La cedolare vince il test di convenienza sul fisco degli affitti

Ecco due regole d’oro per i proprietari di case in affitto. La prima: se puoi scegliere la cedolare secca, fallo senza troppe esitazioni. La seconda: se devi decidere tra affitto libero e concordato, ricorda che i canoni di mercato sono quasi sempre più convenienti da un punto di vista fiscale, tranne i casi in cui la differenza tra le due rate mensili è inferiore al 20-25% e il Comune ha previsto un forte sconto sull’Imu per gli affitti convenzionati.
Lo scenario cambia ancora, dopo l’ultima modifica dettata con il decreto sull’Imu (Dl 102/2013, articolo 4), che riduce dal 19 al 15% l’aliquota della cedolare secca sulle locazioni a canone concordato, lasciando ferma al 21% quella sugli affitti liberi. Il taglio della cedolare si applica già dal 2013 e si affianca al rincaro della tassazione Irpef, scattato dal 1° gennaio scorso.
Il risultato, per i canoni convenzionati, si può riassumere così. Fino al 2012, la cedolare era mediamente vantaggiosa dal terzo scaglione Irpef in poi; in pratica, da 28mila euro di imponibile in su. Dal 2013, invece, è conveniente – anche se di poco – fin dal primo scaglione Irpef, quindi per tutti i proprietari. Per gli affitti liberi, invece, la tassa piatta era già imbattibile fin dal primo scaglione Irpef, e l’incremento del prelievo ordinario scattato nel 2013 ha solo allargato la forbice.
Di fatto, ci sono solo due variabili che potrebbero far pendere la bilancia a favore della tassazione ordinaria: l’inflazione e le detrazioni fiscali. Siccome chi sceglie la cedolare deve rinunciare all’aggiornamento Istat del canone, un balzo del carovita potrebbe erodere il guadagno netto del proprietario: ma è un problema che ai livelli attuali (indice Foi +1,2% su base annua a luglio) si pone solo dopo l’eventuale rinnovo del contratto, cioè dal quinto anno per gli affitti liberi e dal quarto per i concordati. E comunque l’opzione per la cedolare è revocabile con una dichiarazione in carta libera alle Entrate (o con il modello 69).
L’altra variabile da soppesare è la presenza di detrazioni fiscali, che potrebbero andare perse se il proprietario ha redditi molto bassi o se ha solo redditi di locazione: le detrazioni, infatti, possono essere “sottratte” dall’Irpef lorda, ma non dalla cedolare, che è una sostitutiva.
I dati ufficiali sul 2011, primo anno di applicazione della cedolare, mostrano che il 75% di coloro che hanno scelto la nuova imposta ha un imponibile superiore ai 28mila euro. Resta da vedere se le cose cambieranno – come sarebbe logico aspettarsi – quando saranno pubblicati i dati degli anni seguenti.
Una volta chiarito che la cedolare conviene quasi sempre, chi deve stipulare un nuovo contratto potrebbe chiedersi se sia meglio l’affitto libero o quello concordato. Ma qui cominciano i problemi, perché il canone convenzionato è più basso di quello di mercato.
La tabella a fianco confronta il guadagno netto che rimane in tasca al proprietario con un affitto di mercato di 1.000 euro al mese, al quale corrispondono diversi livelli di canone concordato. La conclusione è che, nonostante il taglio della cedolare, il canale convenzionato risulta fiscalmente vantaggioso solo per canoni che si avvicinano a quelli di mercato. Anche perché l’anno scorso, con l’arrivo dell’Imu, sono state spazzate via le vecchie agevolazioni Ici (si veda anche l’articolo a fianco).
A livello generale, il pacchetto di incentivi fiscali oggi non basta a invogliare i proprietari ad affittare le proprie case a un prezzo “politico”, con tutto ciò che ne consegue anche in termini di politica degli affitti. Le ragioni per scegliere il concordato, se mai, andranno cercate in situazioni particolari a livello individuale (volontà di non perdere l’inquilino in un periodo di forte morosità) o territoriale (sconti Imu in Comuni virtuosi, accordi locali molto vantaggiosi, crollo dei canoni di mercato).

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