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La cedolare secca subito alla prova dell’acconto all’85%

di Cristiano dell'Oste e Luciano De Vico

Per due milioni di proprietari di abitazioni affittate, è arrivato il momento della scelta. Cedolare secca sì o no? L'aliquota al 21% sul reddito da locazione (19% per i canoni concordati) chiama tutti – fin da subito – a destreggiarsi tra due momenti chiave: l'esercizio dell'opzione e il pagamento dell'acconto d'imposta.

I proprietari di abitazioni date in affitto in virtù di contratti già registrati potranno applicare la cedolare nel 730 o in Unico 2012. Nell'immediato, le loro incombenze saranno il versamento dell'acconto – entro il 16 giugno – e l'invio della raccomandata all'inquilino, con cui lo informano di aver scelto la cedolare e rinunciano all'aggiornamento del canone.

Diversa, invece, la situazione di coloro che stanno stipulando in queste settimane un nuovo contratto. I proprietari che alla data del 7 aprile – giovedì scorso – dovevano ancora registrare il contratto di locazione, avranno tempo per farlo fino al 6 giugno e potranno scegliere la cedolare al momento della registrazione (in via telematica con il software Siria o con il modello 69 cartaceo). Anche per loro, poi, ci sarà l'appuntamento con l'acconto.

Il test di convenienza

Il calcolo della convenienza va fatto confrontando prima di tutto le aliquote "piatte" (21% o 19%) con l'aliquota marginale Irpef che si applica al contribuente. Bisogna tenere conto del fatto che la cedolare si applica su tutto il canone, mentre l'Irpef ha le deduzioni forfettarie (15% sul canone di mercato, 40,5% su quello concordato). Ma non ci si può fermare qui: va anche valutato il fatto che la cedolare assorbe l'imposta di bollo e di registro (senza restituire quelle già versate) più le addizionali comunali e regionali. Mentre, in negativo, "congela" il canone.

In generale, la cedolare conviene a chi si colloca almeno nel secondo scaglione Irpef (dai 15mila euro di reddito in su) e affitta a canone libero, mentre se il canone è concordato la convenienza è certa solo dal terzo scaglione (dai 28mila euro). Tutto questo senza considerare le detrazioni: chi ha il 36 o il 55%, a esempio, potrebbe vedere il bonus fiscale vanificato (per incapienza) dalla minor Irpef legata alla scelta della cedolare.

Gli acconti

Per stabilire l'importo dell'acconto bisogna calcolare l'85% della cedolare dovuta per il 2011, tenendo conto che:

e per importi fino a 51,65 euro l'acconto non è dovuto;

r se il risultato è inferiore a 257,52 euro, l'acconto è versato tutto entro il 30 novembre;

t se il risultato è uguale o superiore a 257,52 euro, l'acconto è versato in due rate: la prima, nella misura del 40%, entro il 16 giugno; la seconda, nella misura del 60%, entro il 30 novembre.

A esempio, su un contratto con un canone di mercato di 6mila euro all'anno (500 euro al mese) registrato nel 2010, l'acconto per il 2011 è di 1.071 euro, con una prima rata di 428,40 euro e una seconda di 642,60.

Inoltre, il versamento della prima rata può essere rinviato al 18 luglio con la maggiorazione dello 0,40% oppure rateizzato seguendo le stesse regole previste per l'Irpef. Dato che la norma è appena entrata in vigore, viene prevista anche una disciplina transitoria: i contratti con decorrenza dal 1° giugno in poi, versano sempre l'acconto in una rata unica entro il 30 novembre; quelli con decorrenza dal 1° novembre, invece, non versano acconto.

L'incrocio con il 730

L'acconto va sempre versato con il modello F24, anche da parte dei contribuenti che si avvalgono dell'assistenza fiscale. Chi presenta il 730, quindi, oltre a dover adempiere all'obbligo di calcolare e versare autonomamente l'acconto sulla cedolare, rischia di vedersi prelevare anche gli acconti per Irpef e addizionale comunale dalla busta paga. Infatti, se nel quadro B del modello 730 sono stati dichiarati per il 2010 redditi di fabbricati derivanti dalla locazione di uno o più immobili, il soggetto che presta assistenza fiscale procederà al calcolo degli acconti per il 2011 anche su tale importo.

Per ovviare a questo inconveniente, potrebbe essere utile indicare nel quadro F del 730 di voler versare un acconto in misura inferiore, escludendo dall'acconto dovuto in base al metodo storico, il canone di locazione dei fabbricati per i quali si intende optare per la cedolare secca.

Lo stesso calcolo potrà essere effettuato da parte dei contribuenti che presentano il modello Unico o Mini-Unico, che sono comunque tenuti a liquidare da sé le imposte dovute.

Nonostante il provvedimento delle Entrate non abbia affrontato il tema degli acconti 2011 per Irpef e addizionali, è ragionevole ritenere che questi ultimi non siano dovuti sul reddito derivante dalla locazione di fabbricati per i quali sia esercitata l'opzione per la cedolare.

 

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