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La cedolare ancora a caccia di certezze

di Luigi Lovecchio

La cedolare secca sugli affitti ha trovato molti chiarimenti dalle Entrate. Ma non tutti. Parecchi punti rimangono senza certezze: dalla comunicazione in caso di più coinquilini o più comproprietari fino all'applicazione delle sanzioni, i buchi nella trama delle circolari – si vedano quelli rappresentati qui a lato – hanno bisogno di essere colmati. Primi tra tutti quelli relativi all'opzione per la tassa piatta.

Opzione da confermare

L'opzione per le annualità contrattuali intermedie correnti nel 2011, che si effettuerà in Unico 2012, non si estende a quelle che iniziano nel 2012: se si intende restare in cedolare anche per il resto della durata contrattuale, bisognerà confermare l'opzione alla prima scadenza di pagamento dell'imposta di registro annuale e inviare un'altra raccomandata all'inquilino.

Secondo la circolare 26/E del 1° giugno scorso, per i contratti in corso al 1° gennaio 2011 per i quali al 7 aprile è già stata fatta la prima registrazione o la registrazione della proroga, l'opzione tassa piatta in Unico 2012 può riguardare l'intero anno 2011 o solo una parte di esso. Consideriamo un contratto siglato a fine maggio 2010: la scelta per la cedolare potrà comprendere sia la parte di annualità gennaio-maggio 2011, sia il periodo giugno-dicembre 2011, o una sola delle due. La scelta del contribuente inciderà sulla misura dell'acconto da versare (per la prima rata) entro il 6 luglio. In questo caso, secondo la circolare 26, la lettera di rinuncia agli aggiornamenti del canone dovrà essere inviata prima del pagamento.

Tornando all'esempio e ipotizzando l'opzione per entrambe le annualità contrattuali, secondo le Entrate la scelta in Unico 2012 si esaurisce con l'anno di affitto giugno 2011-maggio 2012. Se si vuole restare in cedolare anche per le annualità successive, bisognerà presentare il modello 69 entro giugno 2012 ed entro la stessa data spedire un'altra raccomandata all'inquilino. Questa opzione resterà in vigore, salvo revoca, sino a scadenza del contratto.

La proroga dopo il 6 giugno

La circolare non chiarisce cosa accade in caso di proroga del contratto in scadenza dopo il 6 giugno 2011. Consideriamo un contratto per il quale i primi quattro anni scadono a fine luglio 2011. Fermo restando che l'opzione per le mensilità gennaio-luglio 2011 si effettuerà in Unico 2012, previo pagamento degli acconti di cedolare, si ritiene che vada espressa una specifica scelta con il modello 69, in sede di registrazione della proroga entro agosto 2011. L'opzione varrà sino alla nuova scadenza contrattuale risultante dalla proroga. In questa ipotesi, nel corso del 2011 dovranno essere spedite due raccomandate all'inquilino: una, entro il primo termine di pagamento dell'acconto 2011 (6 luglio o 30 novembre) riferita a gennaio-luglio 2011. L'altra, per la residua parte dell'anno e alle annualità successive, salvo revoca.

Locatario imprenditore

Su un altro fronte, non convince la tesi delle Entrate secondo cui il locatario imprenditore impedisce l'opzione per la cedolare. L'esclusione delle locazioni in regime di impresa si spiega con il fatto che il relativo reddito è reddito d'impresa, mentre la cedolare sostituisce l'Irpef sui redditi fondiari. Ma questa circostanza ostativa riguarda per l'appunto il locatore, non l'inquilino. Inoltre, la cedolare è una facoltà del solo locatore.

Lo status di imprenditore dell'inquilino, poi, ben potrebbe essere ignoto al locatore. Si pensi alle imprese individuali o agli enti non commerciali, per i quali non è agevole distinguere la sfera personale o istituzionale da quella commerciale. Il locatore deve necessariamente "fidarsi" di quanto dichiara il conduttore: se quest'ultimo sbaglia la propria qualificazione l'opzione dovrebbe essere valida, perché non si possono far ricadere su un contribuente inesattezze imputabili ad altri. Infine, la discriminazione dei soli locatari imprenditori appare del tutto irragionevole, e forse illegittima per disparità di trattamento e violazione dell'articolo 3 della Costituzione.

 

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