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Iva, modello a lunga scadenza

Il locatore che subentra in un contratto di locazione esente dall’Iva, qualora voglia optare per l’applicazione dell’imposta, deve farlo compilando e inviando telematicamente all’Agenzia delle entrate il modello approvato con il provvedimento del 29 luglio 2013 (si veda ItaliaOggi del 30 luglio scorso).

Il nuovo modello, pertanto, non ha efficacia soltanto transitoria, per comunicare eventuali opzioni relativamente ai contratti in corso alla data delle modifiche normative introdotte dai decreti legge n. 1/2012 e n. 83/2012. Esso risponde, infatti, all’esigenza più generale di consentire la variazione del regime Iva di un contratto in caso di modifica soggettiva del locatore, esigenza che l’Agenzia delle entrate aveva già preso in considerazione nella risoluzione n. 2/2008, le cui indicazioni operative sono però superate dall’approvazione del modello.

Riguardo all’ipotesi della modifica del regime fiscale per subentro di un nuovo locatore, peraltro, sussistono alcune incertezze che neppure il nuovo modello, stando alle indicazioni delle specifiche tecniche allegate al provvedimento, consente di fugare. Nella circolare n. 22 del 28 giugno 2013, l’Agenzia delle entrate ha osservato che il regime Iva prescelto al momento della stipula del contratto di locazione, ossia l’imponibilità per opzione oppure il regime naturale di esenzione, è vincolante per tutta la durata del contratto.

L’Agenzia ha però chiarito che «qualora prima della scadenza del contratto di locazione si verifichi una successione nel contratto, nella specie il subentro di un terzo in qualità di locatore, quest’ultimo, in quanto tale, può modificare il regime Iva cui assoggettare i canoni di locazione. In tal caso, la modifica soggettiva del contratto e la variazione del regime Iva applicato ai canoni sarà comunicata» con il modello in esame.

Stando al sopra riportato passaggio della circolare, la modifica che il nuovo locatore può apportare al contratto dovrebbe poter consistere non solo nel passaggio dall’esenzione all’imponibilità, nel caso in cui egli opti per l’applicazione dell’imposta, ma anche nel passaggio opposto dall’imponibilità (per opzione esercitata dal precedente locatore) all’esenzione. Nelle specifiche tecniche, il campo «22», relativo alla «opzione imponibilità Iva», è qualificato obbligatorio, sicché il modello non è utilizzabile da parte del nuovo locatore che non fosse interessato a mantenere l’imponibilità opzionale e intendesse ripristinare il regime naturale di esenzione. Occorre inoltre considerare che, per le locazioni di fabbricati abitativi in genere, operazioni che la circolare n. 22/2013 definisce «locazioni in regime di libero mercato», l’esercizio dell’opzione per l’imponibilità è consentito solo se il locatore è l’impresa che ha costruito o ripristinato il fabbricato. Pertanto, in caso di vendita dell’immobile da parte di tale impresa, con conseguente subentro nel contratto di un locatore privo del requisito per applicare l’imposta, verrebbe a cadere il presupposto per l’imponibilità. Sul ripristino del regime naturale di esenzione sono dunque opportune precisazioni da parte dell’amministrazione finanziaria.

Tornando alla situazione più chiara, disciplinata dal modello, cioè il subentro di un locatore che opta per il regime di imponibilità in luogo del regime naturale di esenzione, si deve rilevare che questa ipotesi, sebbene riguardi più frequentemente le locazioni di fabbricati strumentali per natura, per i quali l’opzione è consentita a qualunque soggetto passivo locatore, può però interessare anche le locazioni di fabbricati abitativi. Infatti, se è vero che le locazioni in regime di libero mercato possono essere assoggettate all’Iva soltanto se il locatore è l’impresa costruttrice o di ripristino, questo requisito non è invece richiesto per le locazioni di fabbricati abitativi destinati ad alloggi sociali, per i quali, come conferma anche la circolare n. 22/2013, l’opzione per l’imponibilità può essere esercitata a prescindere dalle caratteristiche soggettive del locatore, che può anche essere un soggetto passivo diverso dall’impresa costruttrice o di ripristino del fabbricato.

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