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Ipoteche, trappola per i notai

Il notaio che ometta di controllare l’esistenza di iscrizioni ipotecarie sugli immobili nell’erronea convinzione che non ne ricorra la necessità risponde per negligenza professionale nei confronti del cliente, ma il suo inadempimento non può assumersi doloso. Lo ha stabilito la terza sezione civile della corte di cassazione con la sentenza n. 18244, depositata il 26 agosto 2014.

Nel caso concreto il promissario acquirente di un complesso immobiliare ha citato in giudizio i proprietari dei beni per ottenere una sentenza che li obbligasse a stipulare il rogito definitivo. Durante il processo i convenuti hanno spontaneamente deciso di onorare il proprio impegno, motivo per cui il tribunale adito ha dichiarato la cessazione della materia del contendere. Tuttavia nei giorni trascorsi tra l’inizio del processo e la stipula del rogito la banca – creditrice dei venditori – ha iscritto un’ipoteca sul complesso poi trasferito. Tale circostanza è passata del tutto inosservata all’attenzione del notaio rogante. Da qui un nuovo contenzioso instaurato dall’acquirente, questa volta contro il professionista. All’esito del giudizio di primo grado, il tribunale ha accertato il male operato del notaio, per l’effetto condannando la sua assicurazione a risarcire i danni patiti dall’attore. Il verdetto è stato, successivamente, confermato dalla Corte d’appello, adita dai protagonisti della vicenda ognuno con le proprie ragioni: il promissario acquirente, si è lamentato di aver perso la possibilità di coltivare il processo di esecuzione forzata contro i promissari alienanti volto ad ottenere la proprietà degli immobili anziché un semplice risarcimento; la compagnia assicurativa del notaio, di contro, ha contestato la decisione dei giudici di merito nella parte in cui ebbero a ritenere che, nel caso di specie, il notaio avesse agito colposamente e non già dolosamente ossia fuori dalla copertura prestata dalla polizza.

I giudici romani, nel pronunciarsi sulla lite, hanno parimenti rigettato le censure.

In risposta alla doglianza del promissario acquirente, la cassazione ha osservato come al notaio poteva essere addebitata solo «la mancata intercettazione della esistenza di annotazioni pregiudizievoli, il mancato avvertimento del cliente, la conseguente, mancata desistenza dello stesso dall’acquisto», e non anche la compromissione della causa di esecuzione in forma specifica del preliminare rimasto inadempiuto. Sicché all’attore non rimaneva che accontentarsi del risarcimento già accordato.

Sul versante delle censure proposte dalla compagnia, invece, gli ermellini hanno ricordato come, secondo la giurisprudenza penalistica, ricorra il dolo eventuale «quando si appuri che l’agente si sia rappresentato come seriamente possibile (ma non certa) l’esistenza di presupposti della condotta ovvero il verificarsi dell’evento come conseguenza dell’azione e, pur di non rinunciare all’azione e ai vantaggi che se ne riprometteva, abbia accettato che il fatto potesse verificarsi, decidendo in sostanza di operare «costi quel che costi», mentre si versa nella colpa con previsione allorquando la rappresentazione come certa del determinarsi del fatto lo avrebbe trattenuto dall’agire». In linea con queste premesse, la cassazione ha ritenuto che la Corte d’appello avesse ricostruito correttamente l’elemento psicologico della condotta del professionista. In particolare, osservano i giudici, l’inadempimento del notaio sarebbe stato il frutto della sua (errata e, dunque, colposa) convinzione che, nei pochi giorni non coperti dal sistema informatico delle visure ipotecarie, nessuna iscrizione sarebbe intervenuta; di conseguenza, era giusto ritenere che, laddove il notaio fosse stato a conoscenza del pericolo di iscrizioni, si sarebbe certamente astenuto dal prestare la propria opera professionale, debitamente informando il cliente dell’incertezza dell’operazione.

La sentenza in rassegna posa un’altra pietra importante sul tema dei rapporti tra compagnie assicurativa e notai, prendendo posizione in favore dei secondi anche in un caso in cui, dati i campanelli d’allarme tra contraenti, il pericolo che l’affare risultasse falsato era alquanto prevedibile.

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