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Interessi, l’immobiliare vince in giudizio

Il decreto internazionalizzazione dà ulteriori motivi per riconoscere la deducibilità
Le commissioni tributarie si sono mostrate sino a oggi univoche nel negare la fondatezza delle riprese volte a disconoscere l’integrale deducibilità degli interessi passivi corrisposti da società immobiliari a fronte di finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione. Su questa scia si è espressa di recente anche la Ctr Lombardia (pronuncia n. 3520/02/16, presidente Alparone, relatore Baldi).
L’agevolazione
Per incentivare il settore immobiliare italiano, la legge finanziaria 2008 (articolo 1, comma 36, della legge 244/2007, modificato dall’articolo 4, Dlgs 147/2015) ha introdotto l’integrale deducibilità degli interessi passivi corrisposti da società immobiliari su finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione (in deroga all’ordinario regime di deducibilità limitata previsto dall’articolo 96 Tuir).
L’agenzia delle Entrate ha da sempre assunto un’interpretazione restrittiva di questa disposizione, delimitandone l’applicazione alle sole società immobiliari “di gestione”, ovvero alle società immobiliari la cui attività – si legge nella circolare 37/E/2009 – «consiste principalmente nella mera utilizzazione passiva degli immobili cd. “patrimonio” e strumentali per natura o comunque non utilizzati direttamente (nell’esercizio dell’impresa, ndr)» .
Sulla scorta di questa interpretazione, gli Uffici hanno tentato di disconoscere l’applicazione del beneficio in capo a quelle società immobiliari che, accanto all’attività di mera locazione/affitto dell’immobile fornivano, sia pur in via marginale, una serie di servizi accessori (pulizia, vigilanza, manutenzione, servizi di gestione ecc.), come si rinviene nelle locazioni di complessi immobiliari a destinazione unitaria quali centri commerciali, villaggi turistici, ritenendo, in tale circostanza, che la prestazione dei servizi accessori integrasse una qualche forma di “gestione attiva”.
La giurisprudenza
Queste riprese, tuttavia, non hanno mai superato il vaglio dei giudici tributari, che ne hanno sempre negato la fondatezza rilevando, in via generale, l’incompatibilità tra la lettera della norma agevolativa e l’interpretazione restrittiva proposta dall’amministrazione finanziaria (Ctp Milano, n. 3664/03/2015). I giudici hanno comunque escluso la “gestione attiva” ogniqualvolta i servizi accessori resi in favore dei locatari/affittuari non fossero di rilevanza – quantitativa e qualitativa – tale da trasformare il contratto di locazione/affitto in un contratto di servizi integrati.
La “gestione attiva” è stata esclusa in tutte le ipotesi in cui i ricavi da servizi avevano un’incidenza solo marginale rispetto ai canoni di locazione/affitto e la società locatrice risultava sprovvista di personale (amministratori o dipendenti) dedicato all’erogazione diretta o al coordinamento (in caso di affidamento in outsourcing) dei servizi integrati (Ctp Milano 212/08/2013, 6051/16/2014 e 2543/47/2016; Ctp Brescia 637/15/2014).
Per chiarire e scongiurare lo sviluppo di ulteriore contenzioso, il legislatore è intervenuto con il decreto internazionalizzazione (Dlgs 147/2015, articolo 4, comma 4) precisando – pur se solo pro futuro – che l’integrale deduzione degli interessi passivi si applica alle società immobiliari il cui «valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione o affitto di aziende il cui valore complessivo sia prevalentemente costituito dal valore normale di fabbricati».
Ora appunto la commissione tributaria regionale di Milano ha chiarito che, sebbene la novella non sia applicabile retroattivamente, essa comunque conferma la correttezza dell’interpretazione consolidatasi nella giurisprudenza fornendo riconoscimento normativo a quel concetto di prevalenza quali-quantitativa dei ricavi da locazione rispetto ai ricavi da servizi integrati, assunto dai giudici tributari quale uno dei principali indicatori ai fini della distinzione fra gestione attiva e passiva dell’immobile.

Paola Camagni
Raffaele Correnti

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