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In condominio spese «solidali»

Chi subentra nei diritti di un condomìno resta obbligato, solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente. Così dispone la legge (articolo 63, comma 4, disposizioni attuative al Codice civile) in modo inderogabile, lasciando dunque desumere che il venditore risponde nei confronti del condominio per tutte le spese maturate sino al giorno della vendita dell’immobile, mentre l’acquirente deve pagare in via esclusiva quelle maturate in momento successivo. Indipendentemente però da eventuali accordi in sede di rogito notarile tra vecchio e nuovo condomino, entrambi rispondono in solido verso il condominio per le spese riguardanti la gestione in cui è avvenuta la compravendita e quella subito precedente. L’amministratore può rivolgersi sia al nuovo che al vecchio condomino per chiedere il pagamento delle spese inerenti il predetto periodo, ma per quelle maturate prima, magari derivanti da conguagli di precedenti gestioni, risponde solo il cedente. Sebbene la perdita della qualità di condomino del venditore impedisca di fare uso nei suoi confronti del rapido mezzo del decreto ingiuntivo immediatamente esecutivo, ciò non toglie che contro di lui possa essere emesso comunque una ingiunzione priva del requisito dell’immediata esecutività.
Così ha deciso il Tribunale di Milano con la sentenza n. 1240 del 20 marzo 2015, che ha ribadito che, prescindendo dal momento in cui la spesa viene deliberata, l’obbligo di pagare le spese condominiali resta in capo a colui che era proprietario dell’immobile al momento in cui è stato erogato il servizio o eseguito l’intervento comune a cui la spesa fa capo. Ha dunque condannato l’ex condomìno a soddisfare la pretesa creditoria che il condominio, a mezzo di decreto ingiuntivo ex articolo 633 e seguenti, aveva avanzato nei suoi confronti per mancato pagamento di spese ordinarie riguardanti servizi resi nel periodo in cui egli era ancora proprietario dell’unità immobiliare poi venduta, anche se messe a consuntivo e approvate dall’assemblea quando già l’appartamento era stato ceduto.
La circostanza che il venditore, ormai privo della qualità di condomìno, non possa partecipare alle assemblee nella quale vengono approvati i consuntivi di gestione, non incide in quanto la relativa delibera, se da lui ritenuta invalida, può essere per suo conto semmai impugnata dall’acquirente ex articolo 1137 c.c. In difetto, la regolare approvazione dei consuntivi di gestione, pur in assenza del cedente, attribuisce al credito azionato dal condominio con il decreto ingiuntivo carattere di certezza ed esigibilità.
Questa sentenza fornisce spunto per evidenziare che, nel rapporto tra nuovo e vecchio condomino, il venditore è tenuto comunque a sopportare le spese riguardanti opere straordinarie e innovazioni deliberate dall’assemblea prima della vendita dell’immobile, anche se eseguite successivamente.
Per contro, l’amministratore può richiedere all’acquirente le spese ordinarie sopportate per la manutenzione e la conservazione dell’edificio e per l’erogazione dei normali servizi comuni, sebbene deliberate dall’assemblea prima della compravendita.

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