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Imu sui fabbricati ristrutturati

Fabbricati ristrutturati o in fase di recupero e aree edificabili pagano la seconda rata Imu 2013.

Paradossalmente, chi ha in pancia un’area edificabile sulla quale non ha potuto costruire alcunché, anche per difficoltà di tipo finanziario, dovrà pagare il tributo municipale.

Con il comma 1, art. 2, dl 102/2013, il legislatore ha disposto, contestualmente, l’eliminazione del debito dipendente dalla seconda rata Imu 2013 per i fabbricati «merce» delle imprese immobiliari e l’obbligo di pagamento della prima rata, affermando che «per il medesimo anno l’imposta municipale propria resta dovuta fino al 30 giugno».

Innanzitutto, letteralmente, per l’anno 2013, non è dovuta la seconda rata dell’imposta municipale propria «relativa ai fabbricati costruiti e destinati dall’impresa costruttrice alla vendita, fintanto che permanga tale destinazione e non siano in ogni caso locati»; l’ambito applicativo si restringe ai soli fabbricati, restando escluso tutto il resto (per esempio, le aree fabbricabili o gli immobili in corso di costruzione o di ricostruzione o oggetto di radicale recupero edilizio o di restauro o risanamento conservativo), a prescindere dalla tipologia (abitativi o strumentali).

Peraltro, in forza del richiamo operato dal comma 2, art. 13, dl 201/2011, convertito nella legge 214/2011 al dlgs. 504/1992, si ricorda che, ai fini genetici, per l’applicazione del tributo municipale, il fabbricato di nuova costruzione assume rilevanza dalla data di ultimazione dei lavori di costruzione ovvero, se antecedente, dalla data in cui è comunque utilizzato.

In secondo luogo, si evidenzia che l’esenzione dal pagamento della sola seconda rata resta limitata ai fabbricati «costruiti» e «non locati», con la conseguenza che l’impresa deve aver ottenuto il permesso a costruire, per gli immobili che intende esentare dal pagamento del tributo, e non può aver eseguito, ai sensi del testo unico dell’edilizia (lettere c, d, e f, comma 1, art. 3, dpr 380/2001), una ristrutturazione edilizia, seppure consistente.

Dal punto di vista della qualifica dell’impresa di costruzione, l’esenzione può essere estesa anche al soggetto che esercita quest’attività non abitualmente ma anche solo occasionalmente, anche con esternalizzazione dei lavori, come già affermato dalla prassi (circ. n. 22/E/2013), purché il permesso a costruire sia allo stesso soggetto intestato.

Con riferimento alla locazione, le disposizioni prevedono l’esonero se detti immobili-merce non sono, in attesa della rivendita, locati e, sul punto, si pone l’ulteriore problema se, per esempio, in una palazzina composta da quattro unità, con una sola unità locata, l’esonero si applichi almeno ai tre locali non locati, nonostante il rilascio di un’unica concessione; si ritiene di dover dare una risposta affermativa, giacché gli immobili sono distinti e il tributo è autonomamente dovuto.

Il tributo è dovuto, nel caso della concessione in godimento, anche se l’utilizzo in locazione risulta limitato a pochi giorni, stante il fatto che la disposizione parla chiaramente di esclusione dal versamento solo se gli stessi non risultano «in ogni caso locati».

Dalla lettura della disposizione, pertanto, è evidente la penalizzazione presente, che non incentiva certamente la sottoscrizione di contratti di locazione e premia gli irregolari, per effetto della mancata previsione che il tributo resti dovuto (e proporzionato) al tempo in cui l’unità risulta locata.

Al contrario, permane l’esenzione dal pagamento del tributo per quelle unità concesse in comodato o utilizzate provvisoriamente del proprietario-costruttore per lo sviluppo della propria attività (deposito attrezzatura, punto vendita o quant’altro), giacché la norma esclude l’esonero soltanto in presenza di una locazione, sia essa stagionale, breve (meno di 30 giorni), commerciale o di altro tipo.

Ricordando che l’esonero è previsto anche per il prossimo periodo d’imposta (2014), in luogo della possibile applicazione dell’aliquota ridotta disposta dal Comune (fino allo 0,38 per mille), con riferimento alla possibilità che il Comune abbia variato l’aliquota (in aumento o diminuzione), si rende necessario eseguire il conguaglio (a favore o sfavore del contribuente) entro il prossimo 16 dicembre.

Questa situazione emerge dal dettato letterale delle disposizioni giacché il tributo, come anticipato, è dovuto per l’anno in corso (2013) e, siccome l’acconto 2013 è stato versato tenendo conto delle aliquote del 2012, inevitabilmente emergeranno conguagli, in presenza di aliquote diverse rispetto a quelle deliberate dai Comuni per l’anno precedente.

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