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Imu sui comodati, sconti rompicapo e rischio-rincari

Se avete dato una casa in prestito a vostro figlio, ci sono due possibilità su tre che abbiate le carte in regola per ottenere lo sconto del 50% su Imu e Tasi introdotto dalla legge di Stabilità per il 2016. Ma potreste anche scoprire di aver perso l’altra agevolazione – ben più ricca – di cui beneficiavate nel 2015. O, addirittura, di aver diritto a un altro sconto stabilito dal Comune (in aggiunta o al posto della riduzione del 50%).
A un mese esatto dal pagamento dell’acconto – la scadenza è giovedì 16 giugno – la tassazione immobiliare regala ai contribuenti l’ennesimo rompicapo.
La riduzione «nazionale»
Per la riduzione Imu e Tasi del 50%, la legge di Stabilità (la 208/2015), al comma 10 del suo unico articolo, fissa requisiti che suonano quasi impossibili:
la casa non dev’essere di pregio (categorie A/1, A/8 e A/9);
la casa va concessa a parenti entro il primo grado (padri e figli) che la usano come abitazione principale (cioè, avendo la residenza e la dimora);
il proprietario deve avere residenza e dimora nello stesso Comune della casa data in prestito e, oltre a questa, può possedere sempre nello stesso Comune solo un altro immobile, adibito a prima casa e non di pregio;
il contratto di comodato deve essere registrato ed entro il 30 giugno 2017 va presentata la dichiarazione Imu.
Facile, no? In realtà, a semplificare un po’ le cose è arrivata la risoluzione 1/DF delle Finanze, che ha considerato “non bloccante” il possesso di immobili non abitativi (come box auto e terreni). Una lettura che potrebbe aver allargato in modo sensibile il perimetro dello sconto. Il Caf Acli ha calcolato per il Sole 24 Ore la percentuale dei potenziali beneficiari incrociando i versamenti Imu e Tasi con i dati sugli immobili indicati nel 730 e in Unico. Il risultato è che – a livello nazionale – ogni 100 contribuenti, ce ne sono 7,6 che hanno dato almeno un immobile in prestito e, tra questi, 4,8 che hanno i requisiti per lo sconto del 50 per cento. Dunque, due possibilità su tre. Le differenze regionali ci sono, ma non sono così marcate.
Non è detto, però, che tutti i beneficiari potenziali sfruttino l’agevolazione. La registrazione del contratto costa 200 euro, più 16 euro di bollo per copia (in genere due). E l’onere va confrontato con il risparmio, che dipende dall’aliquota Imu (ed eventualmente Tasi) decisa dal Comune.
Ad esempio, su una casa con una rendita catastale di 450 euro, tassata con l’aliquota media applicata nel 2015 dai Comuni italiani – pari al 9,23 per mille – lo sconto vale 349 euro. «Nella maggior parte dei casi la registrazione si ripaga già al primo anno, e solo se le rendite o le aliquote sono molto basse non ne vale la pena», osserva Paolo Conti, direttore del Caf Acli. Se mai, bisognerà considerare che «di solito i comodati tra genitori e figli non erano registrati, a meno che non lo chiedesse già il Comune». E quindi, chi si accorge tardi di poter avere lo sconto dovrà decidere se perdere alcune mensilità di agevolazione o far decorrere il contratto dal 1° gennaio (con il ravvedimento, se il comodato è scritto).
Secondo gli ultimi dati delle Finanze, le case che risultano date in comodato dalle dichiarazioni dei redditi sono 931mila. Prendendo la quota di potenziali beneficiari calcolata dal Caf Acli – e applicandola ai 25,7 milioni di italiani proprietari di immobili – a fine anno il numero potrebbe superare gli 1,2 milioni. Ma resta da vedere cosa faranno i proprietari.
Assimilazioni e sconti locali
L’altro aspetto da considerare è che nel 2015 i sindaci a certe condizioni potevano “assimilare”, cioè parificare, le case date in prestito ai parenti in primo grado. Una scelta compiuta da circa 1.700 Comuni e che la legge di Stabilità 2016 ha spazzato via, introducendo invece lo sconto “nazionale” del 50 per cento.
È evidente che in questi casi il passaggio è spesso peggiorativo. Prendiamo ancora la casa con la rendita da 450 euro. Se il Comune tassava la prima casa con la Tasi al 2,5 per mille e aveva deciso l’assimilazione, sull’abitazione in comodato si pagavano 189 euro, cifra che quest’anno aumenta in tutti i casi in cui il Comune ha deciso un’aliquota superiore al 5 per mille. Ma il proprietario, persa l’assimilazione, potrebbe non avere i requisiti per lo sconto del 50%, pagando di sicuro di più.
L’intreccio, però, non è ancora finito, perché la legge di Stabilità ha congelato gli aumenti Imu e Tasi nel 2016, salvando così le aliquote ridotte per il comodato che molti Comuni avevano previsto in aggiunta o al posto dell’assimilazione (si veda l’articolo in basso) e che potrebbero abbinarsi allo sconto del 50 per cento.
L’incognita dell’acconto
Resta il problema di come pagare l’acconto del 16 giugno. Per legge vanno usate «l’aliquota e le detrazioni dei 12 mesi dell’anno precedente». Nessun problema se l’aliquota 2015 è rimasta invariata, ma chi ha diritto allo sconto “nazionale” può già considerarlo. Difficile, invece, capire come deve pagare chi ha perso l’assimilazione: la soluzione più semplice sarebbe versare con l’aliquota “ordinaria” 2015, ma sarebbe saggio non sanzionare chi dovesse sbagliare.

Dario Aquaro
Cristiano Dell’Oste
Valeria Uva

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