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Imu, corsa alla fusione catastale

di Maurizio Bonazzi 

Il geometra può rendere l'Imu più light. L'accorpamento delle diverse unità immobiliari che possono comporre l'abitazione principale o la richiesta di attribuzione della categoria catastale «F/2» per gli immobili dichiarati inagibili o inabitabili, sono operazioni che, grazie all'intervento dei professionisti del settore, possono portare a un consistente risparmio d'imposta. Senza dimenticare, poi, la necessità del loro intervento per l'iscrizione nel catasto dei fabbricati, da effettuarsi entro il 30/11/2012, di tutte le costruzioni rurali che risultano ancora allibrate al catasto dei terreni.

Abitazione principale. Corsa contro il tempo per la fusione catastale delle abitazioni composte da più unità immobiliari distintamente iscritte in catasto. È l'effetto prodotto dall'art. 13, comma 2, del dl n. 201/2011 il quale prevede che l'aliquota ridotta Imu del 4 per mille (o quella, comunque di favore, stabilita dal comune tra il 2 e il 6 per mille) sarà applicabile a «una sola» unità immobiliare, ancorché il contribuente dimori abitualmente e risieda anagraficamente in un compendio immobiliare composto da più unità catastali distintamente iscritte in catasto. Viene così superato, per via legislativa, il principio, più volte enunciato dalla Corte di cassazione, secondo il quale, ai fini Ici, il contemporaneo utilizzo di più unità immobiliari come abitazione principale non costituiva ostacolo all'applicazione delle agevolazioni previste per l'abitazione principale a tutte le sue singole componenti. In effetti, fin dall'avvio dell'Ici, era sorto il problema circa l'applicabilità del regime di favore riconosciuto all'abitazione principale (aliquota ridotta e detrazione d'imposta poi sostituite, dal 2008, con l'esenzione totale) nel caso in cui il fabbricato nel quale dimorava abitualmente il contribuente fosse costituito da due, o più, unità iscritte singolarmente accatastate. Era il caso, per esempio, di due appartamenti contigui, uniti attraverso l'abbattimento di un muro, che di fatto (ma non catastalmente) erano divenuti un'unica abitazione. Al riguardo, il ministero delle finanze, con la risoluzione n. 6/DPF/2002 precisò che in tali ipotesi ci si trovava, in realtà, in presenza di due unità immobiliari. E che come tali andavano singolarmente e separatamente soggette a imposizione: una come abitazione principale con applicazione delle agevolazioni e delle riduzioni per questa previste e l'altra come seconda abitazione, con l'applicazione dell'aliquota ordinaria. Tale tesi non è stata però condivisa dalla Corte di cassazione (sentt. n. 25729/2007; n. 25902/2008; n. 3397/2010) la quale ha statuito che il concetto di «abitazione principale» non risulta necessariamente legato a quello di «unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio» né, di conseguenza, limitato a una sola unità come identificata catastalmente, ma viene in rilievo esclusivamente per la speciale considerazione, da parte del legislatore, dello specifico uso quale «abitazione principale» dell'immobile nel suo complesso. Il principio affermatosi nella giurisprudenza di legittimità, con riguardo all'Ici, non può trovare ingresso nell'Imu, atteso che l'art. 13, comma 2, del dl n. 201/2011 limita, inequivocabilmente, a una sola unità immobiliare il concetto di «abitazione principale». Va da sé che se i contribuenti interessati non procederanno tempestivamente alla fusione catastale delle diverse unità immobiliari che, di fatto, costituiscono la loro abitazione principale, dal 2012 si troveranno a fruire dell'aliquota ridotta del 4 per mille (oltre alla detrazione d'imposta) solo per una di dette unità catastali; le altre sconteranno l'aliquota ordinaria del 7,6 per mille. Difficoltà a procedere catastalmente nel senso indicato si potrebbero incontrare qualora sulle unità immobiliari da accorpare gravassero diritti reali non omogenei (esempio appartamento A di proprietà esclusiva del marito e appartamento B in comproprietà tra i coniugi), atteso che, in tali casi, in base alla normativa catastale, non è possibile fondere le distinte parti. Va tuttavia precisato che, con nota del 21/2/2002, l'Agenzia del territorio ha reso nota la possibilità di presentare dichiarazioni di variazione con le quali ogni porzione è iscritta autonomamente in catasto con la dizione «PORZIONE DI U. I. unita di fatto con quella di Foglio XX, part. YY, Sub. ZZ» con attribuzione di categoria e classe più appropriata, considerando le caratteristiche dell'unità immobiliare intesa nel suo complesso (cioè derivante dalla fusione di fatto delle due porzioni) e con rendita che viene associata, a ciascuna di dette porzioni, in ragione della relativa consistenza.

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