Siete qui: Oggi sulla stampa
Oggi sulla stampa

Imprese alla riconquista dell’Iva

Le imprese di costruzione riconquistano l’Iva. Non solo tutte le vendite, ma anche le locazioni possono essere effettuate in regime di imponibilità, con conseguente diritto di «scaricare» l’imposta sugli acquisti. Ma le buone notizie contenute nel dl crescita non finiscono qui. La revisione delle regole Iva presenta infatti aspetti molto positivi per tutti i contribuenti, che d’ora in avanti avranno praticamente libertà di scelta del regime applicabile alle vendite e alle locazioni di fabbricati strumentali per natura (uffici, negozi, capannoni, autorimesse ecc.).

Vediamo nei dettagli la nuova disciplina delle operazioni sui fabbricati scaturita dalla riformulazione delle disposizioni dei punti 8, 8-bis e 8-ter dell’art. 10 del dpr 633/72, ad opera dell’art. 9 del dl «crescita», precisando che non ci sono novità per i terreni e che la nuova disciplina si applica alle operazioni effettuate a decorrere dal giorno di entrata in vigore del decreto.

Il denominatore comune rimane la regola generale che sancisce, in via di principio, il trattamento di esenzione delle vendite e delle locazioni di fabbricati, ma sono le eccezioni alla regola che fanno la differenza tra vecchio e nuovo regime.

Cessioni di abitazioni. In deroga alla regola generale, sono imponibili:

a) le cessioni di fabbricati abitativi effettuate dalle imprese che li hanno costruiti o che vi hanno eseguito, anche tramite appaltatori, interventi di recupero di cui all’art. 3, lett. c), d) ed f), del dpr n. 380/2001 (restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione), poste in essere entro cinque anni dal termine dei lavori;

b) le cessioni di cui sopra, fatte dalle medesime imprese, oltre il termine di cinque anni dalla fine dei lavori, qualora il cedente opti, nell’atto di vendita, per l’imponibilità. Rispetto al previgente regime, la novità sta in questa seconda previsione, che accorda ora all’impresa la facoltà di applicare l’Iva anche alle vendite ultraquinquennali, prima obbligatoriamente esenti. Superfluo evidenziare le ripercussioni positive sul diritto alla detrazione «a monte» e, di riflesso, sulla rettifica della detrazione pregressa. Ma i vantaggi si estendono agli adempimenti gestionali dell’imposta, notevolmente semplificati, ed ai connessi costi amministrativi.

È da evidenziare che sulle cessioni ultraquinquennali imponibili per opzione del cedente, l’imposta, se il cessionario è un soggetto passivo, si applica con il meccanismo dell’inversione contabile.

Cessioni di fabbricati strumentali. In deroga alla regola generale, sono imponibili:

a) le cessioni di fabbricati strumentali per natura da parte delle imprese che li hanno costruiti o recuperati, anche tramite appaltatori, eseguendovi gli interventi di recupero di cui sopra, effettuate entro cinque anni dal termine dei lavori;

b) le cessioni di fabbricati strumentali per natura per le quali il cedente, nel relativo atto, opti per l’applicazione dell’imposta.

Va ricordato che per fabbricati strumentali per natura si intendono quelli classificati in catasto nelle categorie B, C, D, E e A/10, indipendentemente dall’uso al quale sono destinati.

Rispetto alla normativa precedente, la prima novità consiste nell’elevazione, nell’ipotesi sub a), da quattro a cinque anni del periodo entro il quale la cessione da parte dell’impresa costruttrice o ristrutturatrice è imponibile per obbligo di legge.

La seconda novità è la soppressione delle altre due ipotesi di imponibilità obbligatoria, concernenti le cessioni a privati consumatori oppure a soggetti passivi con limitato diritto alla detrazione.

In sostanza, eccettuata l’ipotesi sub a), nella quale la cessione è obbligatoriamente imponibile, in tutti gli altri casi la cessione, effettuata da qualsiasi soggetto passivo nei confronti di chiunque, è esente dall’imposta, salvo che il cedente esprima l’opzione per l’imponibilità; in altre parole, il cedente potrà sempre scegliere il regime Iva da applicare. Anche per i fabbricati strumentali (come in passato), sulle cessioni imponibili per opzione del cedente, l’imposta, se il cessionario è un soggetto passivo, si applica con il meccanismo dell’inversione contabile.

Resta fermo, infine, il trattamento ai fini delle altre imposte indirette, che prevede in ogni caso l’imposta di registro in misura fissa (168 euro), l’imposta ipotecaria del 3% e l’imposta catastale dell’1%.

Locazioni di abitazioni. In deroga alla regola generale, sono imponibili su opzione del locatore, da esercitare nel relativo contratto:

a) le locazioni di fabbricati abitativi poste in essere dalle imprese che li hanno costruiti o che vi hanno eseguito, anche tramite appaltatori, i suddetti interventi di recupero;

b) le locazioni di alloggi sociali, come definiti dal decreto interministeriale del 22 aprile 2008.

La novità è rappresentata dalla previsione sub a), giacché quella sub b) era già stata introdotta dall’art. 57 del dl n. 1/2012.

In pratica, le imprese costruttrici potranno locare in regime di imponibilità i fabbricati abitativi che hanno realizzato o recuperato, conservando quindi il diritto alla detrazione «a monte». Da sottolineare che, sebbene la disposizione appaia logicamente finalizzata a non penalizzare le imprese che hanno difficoltà a vendere le abitazioni e decidono, nel frattempo, di metterle temporaneamente a reddito, non sono previste condizioni o limitazioni temporali in ordine all’imponibilità di tali locazioni. In caso di opzione per l’imponibilità, l’Iva si applicherà con l’aliquota del 10% ai sensi del n. 127-duodevicies) della tabella A/III, come modificato dallo stesso dl.

La novella normativa pone la questione transitoria del comportamento da adottare in relazione ai contratti di locazione stipulati prima dell’entrata in vigore della nuova disposizione, ove il locatore intenda ora avvalersi della possibilità di optare per l’imponibilità. Al riguardo, non sembra potersi dubitare che i canoni fatturati e pagati successivamente potranno essere assoggettati all’Iva, in base ai principi in materia di effettuazione dell’operazione, ma occorre chiarire come dovrà essere espressa l’opzione prevista (presumibilmente una manifestazione di volontà scritta da inviare al conduttore e all’Agenzia delle entrate). Inoltre, in base al principio di alternatività Iva-registro, dovrebbe essere consentito il rimborso dell’imposta proporzionale di registro per le annualità successive a quella in corso alla data del mutamento di regime fiscale, nel caso in cui l’imposta fosse stata assolta in un’unica soluzione al momento della registrazione del contratto.

È opportuno ricordare, infine, che restano obbligatoriamente imponibili ad aliquota del 10%, come già nel previgente regime, le locazioni di abitazioni qualificate «case per vacanze» e gestite come tali nel quadro di un’attività turistico alberghiera.

Locazioni di fabbricati strumentali. Le locazioni di fabbricati strumentali per natura, infine, in deroga alla regola generale sono imponibili soltanto se il locatore, nel relativo atto, opta per l’applicazione dell’imposta.

Come per le cessioni, quindi, anche per le locazioni dei fabbricati non abitativi la novità consiste nella soppressione delle due ipotesi nelle quali, finora, la locazione era obbligatoriamente imponibile, ossia il caso in cui il locatario sia un privato, oppure un soggetto passivo con diritto alla detrazione non superiore al 25%.

L’estensione dell’esenzione non è, ovviamente, un problema per le imprese, giacché in ogni caso è possibile optare per il regime di imponibilità, sicché, in definitiva, il locatore preferirà il trattamento di esenzione solo quando risulterà più favorevole perché non ci sono riflessi negativi sulla detrazione «a monte». La modifica normativa pone anche in questo caso delle questioni di disciplina transitoria per i contratti in corso (questioni che non riguardano, però, il regime dell’imposta di registro, dovuta in ogni caso nella misura dell’1%).

Per esempio, poiché la locazione di un’autorimessa nei confronti di un privato, già imponibile per obbligo, è ora esente salvo opzione, i canoni fatturati e percepiti successivamente all’entrata in vigore delle modifiche in relazione a un contratto stipulato precedentemente divengono esenti per legge, a meno che il locatore non scelga di continuare ad applicare l’imposta, manifestando l’opzione con modalità necessariamente diverse da quelle previste «a regime» (ossia nel contratto di locazione) e che dovrebbero quindi trovare conferma ufficiale.

Print Friendly, PDF & Email

Condividi su

Potrebbe interessarti anche
Oggi sulla stampa

Un bagaglio di nove miliardi di euro da investire ma, allo stesso tempo, la volontà di recidere og...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

L’inflazione in Italia, questo novembre, è arrivata a livelli come non si vedevano dal 2008. Gli...

Oggi sulla stampa

Oggi sulla stampa

Finanziamenti tradizionali, bond, private debt, quotazione in Borsa, ingresso di investitori finanz...

Oggi sulla stampa