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Imprese al test-regolamenti

Aprire una attività commerciale in un condominio può essere difficile, ma può anche essere complicato tenerla aperta, quando una delibera assembleare adottata in seguito ne renda di fatto problematica la prosecuzione.
In ogni caso, l’avveduto condòmino che voglia porre in essere un pubblico esercizio in ambito condominiale, dovrà ovviamente come prima cosa verificare con molta attenzione se il regolamento condominiale contenga o meno delle limitazioni in tal senso. In ogni caso, solo il regolamento “contrattuale”, cioè approvato da tutti i condomini, possa validamente, prevedere compressioni delle facoltà e dei poteri inerenti al diritto di proprietà dei singoli. Una volta verificata la natura contrattuale del regolamento (se il regolamento non ha tale natura poiché è stato approvato in assemblea il problema non si pone) sarà poi necessario verificare la (molto probabile) esistenza di clausole che si riferiscono alla possibilità di svolgere attività commerciali in condominio.
Nel caso tali clausole vi siano, può poi accadere che il divieto previsto dal regolamento non venga espresso in modo molto chiaro, ma ricorrendo a clausole “di stile” (del tipo «sono vietate le attività dalle quali possa derivare danno al decoro o alla tranquillità dell’immobile») che rendano molto difficile stabilire se una determinata attività possa o meno essere svolta all’interno dello stabile. Recentemente, la Corte di Cassazione (sentenza 24707/2014) ha esaminato il caso di un condominio che si era rivolto al giudice ritenendo che l’attività intrapresa da un condomino violasse la disposizione regolamentare che prevedeva «il divieto di destinare gli appartamenti a uso diverso da quello di civile abitazione o di ufficio professionale privato», formulazione che certo non spicca per chiarezza. Invece la Cassazione approvava la decisione della Corte d’appello di ritenere che l’attività (in questo caso di affittacamere) non aveva comportato una modificazione dell’uso dell’immobile da quello di «abitazione o di ufficio professionale privato» consentito dal regolamento, e aveva altresì chiarito che in caso di dubbi si debba ricorrere al principio guida secondo cui eventuali clausole del regolamento condominiale che limitano il diritto dei singoli per essere ritenute applicabili «devono essere espressamente e chiaramente manifestate nel testo o, comunque, devono risultare da una volontà desumibile in modo non equivoco da esso».
Ad attività iniziata, può poi accadere che il condomino debba ricorrere contro una delibera assembleare che sia ipoteticamente fonte per lui di grave pregiudizio: è il caso esaminato dalla Cassazione con la sentenza 3509/2015, ove il gestore di una autofficina aveva impugnato la decisione del condominio relativa alla chiusura, anche diurna, dei cancelli carrai di accesso alle aree comuni, il che ovviamente, comportava una maggiore difficoltà per i clienti del ricorrente di raggiungere il suo esercizio.
Nel caso in questione, deciso questa volta in favore del condominio, la Cassazione aveva (come del resto in casi analoghi) ritenuto lecita la delibera in oggetto in quanto sono vietate, ai sensi dell’articolo 1120, Codice civile, solo quelle modificazioni delle parti comuni che ne alterino l’entità sostanziale o ne mutino la destinazione originaria, mentre sono consentite le modificazioni «che mirino a potenziare o a rendere più comodo (come evidentemente secondo la Corte avveniva nel caso esaminato) il godimento della cosa comune».
Per analoghe ragioni (di diritto), era stata ritenuta valida (Cassazione, sentenza 4508/2015) la delibera che aveva approvato l’esecuzione di recinzione del complesso condominiale (che a dire del ricorrente aveva reso poco visibile il suo esercizio commerciale e quindi leso un suo diritto) in quanto il maggior rendimento della cosa comune «non può essere assimilato a una innovazione idonea ad arrecare pregiudizio alla cosa stessa, bensì configura un semplice mutamento della sistemazione od utilizzazione della cosa comune» perfettamente consentito e rientrante, oltretutto, «negli atti di ordinaria amministrazione devoluti all’amministratore».
Si ricorda, infine, per venire al momento conclusivo dell’attività commerciale posta in essere in condominio, che recentemente la Cassazione (sentenza n. 4901/2015) ha respinto la domanda di un condòmino nei confronti del condominio per l’arricchimento senza causa che lo stabile avrebbe ricevuto per le opere da lui eseguite (impianto sportivo aperto al pubblico) su terreno condominiale.
La richiesta del condòmino, tuttavia, veniva ritenuta illegittima in assenza di «altruità del bene», essendo il ricorrente (osservava la Corte) parte del condominio e non terzo rispetto a esso.

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