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Impianti termici, rischio caos

Adeguamento degli impianti termici: rischio paralisi per il condominio con responsabilità a carico dell’amministratore. Secondo le nuove regole introdotte dal dpr n. 74/2013, in vigore dal 12 luglio scorso, ove l’assemblea condominiale non deliberi di stanziare i fondi per gli interventi necessari all’efficienza dell’impianto di riscaldamento, non potrà essere fornita alcuna delega all’esterno e l’eventuale soggetto terzo responsabile già nominato decadrà automaticamente dall’incarico, essendo altresì tenuto a darne pronta comunicazione alla regione, provocando l’avvio della relativa attività di controllo. In casi del genere l’amministratore condominiale rischia quindi di rimanere con il cerino in mano, in quanto soggetto per legge responsabile della gestione dell’impianto comune. La situazione appena descritta potrebbe poi risultare ulteriormente aggravata ove si dovesse interpretare in maniera restrittiva la nuova disposizione in tema di opere di manutenzione straordinaria introdotta dalla legge n. 220/2012 di riforma del condominio, essendo a quel punto necessario addirittura precostituire un fondo speciale prima di avviare i lavori.

Chi è onerato della responsabilità. In ambito condominiale il responsabile dell’impianto termico è per legge l’amministratore, trattandosi di uno dei beni comuni dei quali si compone il condominio. All’amministratore spetta quindi ordinariamente l’esercizio, la conduzione, il controllo, la manutenzione e il rispetto delle disposizioni di legge. Ciò significa che quest’ultimo deve adoperarsi affinché l’impianto termico centralizzato sia sempre ben funzionante, garantendone il corretto esercizio e la doverosa manutenzione. Tuttavia, sul piano pratico, si deve rilevare come la complessità tecnica delle operazioni necessarie per intervenire sull’impianto comune costringa l’assemblea a delegarne l’esercizio e la manutenzione a un soggetto terzo responsabile dotato delle necessarie competenze tecniche.

Il dpr n. 74/2013 prevede che in caso di impianti non conformi alle disposizioni di legge la delega non possa essere rilasciata, salvo che sia contestualmente conferito al terzo responsabile l’incarico di procedere alla messa a norma dell’impianto. Il delegante deve inoltre porre in essere ogni atto, fatto o comportamento necessario a che il terzo responsabile possa adempiere agli obblighi previsti dalla legge e garantire la copertura finanziaria per l’esecuzione dei necessari interventi nei tempi concordati. Negli edifici in condominio il decreto prevede che detta garanzia debba essere fornita con apposita delibera dell’assemblea dei condomini. In tale ipotesi, sempre secondo quanto disposto dal dpr, la responsabilità degli impianti resta in carico all’amministratore, fino alla comunicazione dell’avvenuto completamento degli interventi necessari, da inviarsi per iscritto da parte del delegato entro e non oltre cinque giorni dal termine dei lavori.

Nel caso in cui la necessità di intervenire sull’impianto sorga soltanto una volta rilasciata la delega, il terzo responsabile è tenuto a farne tempestivamente comunicazione in forma scritta al delegante e, in ambito condominiale, l’amministratore deve espressamente autorizzare il terzo responsabile, previa apposita delibera condominiale, a effettuare i predetti interventi entro il termine davvero brevissimo di dieci giorni dalla comunicazione di cui sopra, facendosi carico dei relativi costi. In assenza della delibera condominiale, la delega del terzo responsabile decade automaticamente e quest’ultimo è tenuto a farne pronta segnalazione alla regione o alla provincia autonoma competente per territorio.

La situazione potrebbe poi diventare letteralmente esplosiva ove si ritenesse di interpretare la disposizione di cui all’art. 1135, comma 1, n. 4, c.c. come obbligo di precostituire un fondo speciale di importo pari all’ammontare dei lavori.

Chi è il soggetto terzo responsabile dell’impianto. Il terzo responsabile è il soggetto che, in possesso dei requisiti previsti dalle normative vigenti e comunque di capacità tecnica, economica e organizzativa adeguata al numero, alla potenza e alla complessità degli impianti gestiti, può essere delegato dal soggetto che per legge è responsabile dell’impianto termico (nel caso del condominio, come detto, l’amministratore) ad assumere la responsabilità dell’esercizio, della conduzione, del controllo, della manutenzione e dell’adozione delle misure necessarie al contenimento dei consumi energetici.

Bisogna precisare che, come previsto dalla nuova normativa, per l’atto di assunzione di responsabilità da parte del terzo è richiesto un contratto scritto che gli impone per legge di non delegare ad altri le responsabilità assunte, potendo ricorrere solo occasionalmente al subappalto o all’affidamento di alcune attività di sua competenza. Quanto sopra dovrebbe porre un freno a situazioni di subappalto diffuso da parte di grandi imprese di servizi di manutenzione che delegavano a terzi le attività di manutenzione ordinaria e, talvolta, anche il ruolo di terzo responsabile, con conseguente elusione dell’obbligo vigente per il manutentore di possedere le certificazioni di qualità previste dalla legge. In ogni caso non può essere conferito tale incarico a colui che sia anche venditore di energia per il medesimo impianto o a società a qualsiasi titolo legate alla vendita.

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