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Immobiliari, via di uscita agevolata

Entra nel vivo la stagione degli interpelli delle società di comodo. La data ultima per inviare le istanze è fissata a fine giugno, ma è opportuno anticipare la trasmissione tenendo conto che eventuali richieste di documenti integrativi da parte del fisco sospendono i termini previsti per formulare la risposta. Ultimata la redazione del bilancio, le società in perdita nel triennio 2009-2011 e quelle che non superano il test dei ricavi nell’esercizio 2012 studiano le possibilità di uscire dalla norma sulle società di comodo.
Va innanzitutto esaminata l’eventuale esistenza, nell’esercizio 2012, di cause di esclusione previste dalla legge (ad esempio valore della produzione che supera il totale dell’attivo). L’ulteriore passaggio è la verifica delle possibili cause di disapplicazione indicate dai provvedimenti delle Entrate del 14 febbraio 2008 (test dei ricavi) e dell’11 giugno 2012 (test delle perdite triennali). L’ultima chance, se le prime due non hanno avuto esito, è chiedere la disapplicazione da parte del Direttore regionale delle Entrate inviando un’istanza di interpello non oltre il novantesimo giorno precedente alla scadenza di Unico 2013.
Le società di comodo devono predisporre l’interpello specificando se intendono disapplicare la norma sui ricavi o quella sulle perdite, o entrambe. Diverse saranno le motivazioni (cause oggettive che non hanno consentito di realizzare ricavi minimi oppure di ottenere un reddito positivo) e il periodo di riferimento delle stesse (2012 nel primo caso, almeno uno dei tre esercizi 2009, 2010, 2011, nel secondo caso).
Uno dei casi più diffusi di società in perdita per le quali si rende necessario l’interpello (si veda la scheda a margine) è costituito da società immobiliari che posseggono fabbricati invenduti per i quali i principi contabili non consentono di capitalizzare integralmente i costi sostenuti, o perché il periodo di costruzione è ultimato (il che impedisce di sospendere gli oneri finanziari) o perché il valore di mercato è inferiore. In queste situazioni, infatti, oltre a una perdita fiscale (che fa scattare la norma), l’impresa evidenzia un valore negativo già a livello di reddito operativo, non potendo sfruttare la causa di disapplicazione prevista per chi ha un Mol positivo. A nostro avviso, per ottenere il via libera dell’Agenzia dovrebbe essere sufficiente dimostrare, da un lato che la mancata capitalizzazione è imposta dalle regole contabili e dall’altro che l’assenza di ricavi non dipende da scelte arbitrarie dell’imprenditore, ma è la conseguenza della situazione di mercato. Se infatti il Mol positivo è ritenuto un indice di società “non di comodo”, lo stesso dovrebbe essere per tutti i casi in cui questo risultato non si è ottenuto esclusivamente per vincoli civilistici.
Una volta individuate le motivazioni su cui basare l’interpello, è estremamente importante che le stesse vengano illustrate in modo chiaro ed esaustivo, corredando inoltre l’istanza di ogni documento di supporto per evitare il rischio di una declaratoria di inammissibilità. Per le immobiliari, dovrà prodursi l’elenco delle rimanenze di immobili invenduti con la specifica dei costi capitalizzati e di quelli non capitalizzabili. Nei i casi di piccole società operative che perdono ripetutamente (anche a livello di Mol) a seguito della crisi del settore, sarà opportuno produrre i conti economici riclassificati e analitici con evidenza dei fattori che hanno penalizzato il risultato. Il tutto accompagnato da una relazione di un professionista che, in assenza di sindaci o revisori, illustri e confermi i dati numerici prodotti per dimostrare le ragioni della perdita.
Andrebbe infine ricordato, anche da parte degli Uffici, che la norma non intende tanto penalizzare le imprese in perdita o con ricavi scarsi, ma colpire le società che fungono da schermo a beni nella disponibilità dei soci. In questo senso è sempre opportuno indicare e documentare (ad esempio producendo copia del libro inventari) che situazioni di questo tipo non sono presenti e che dunque la disposizione è, in sé, non applicabile.

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