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Immobiliari verso un restyling

Ancora un anno di applicazione in base alle vecchie regole per gli interessi passivi delle immobiliari. Le immobiliari devono attendere un anno prima di veder applicata la nuova versione dell’art. 1, comma 36 della legge 244/2007.

I documenti di prassi del passato hanno delineato l’esatta interpretazione della norma sopra citata, che considera non applicabile l’art. 96 del Tuir agli «interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione». Secondo la prassi il comma 36 contiene in realtà due disposizioni tra loro collegate che regolamentano il settore immobiliare: da un lato quella che porta a prevedere una riforma della fiscalità delle imprese immobiliari, e dall’altra quella che, nel periodo transitorio, porta all’esclusione dal meccanismo di deducibilità del nuovo articolo 96 del Tuir «degli interessi passivi corrisposti dalle medesime società immobiliari e derivanti da finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili dati in locazione». Tale ricostruzione effettuata dalla circolare 37/E ha come scopo quello di limitare da un punto di vista soggettivo l’applicazione della norma. Tanto che la stessa sul punto afferma che l’ambito soggettivo di applicazione del comma 36 citato è limitato alle c.d. «immobiliari di gestione» (individuate con riferimento a quanto affermato dalla risoluzione n. 323/E del 9 novembre 2007). L’interpretazione della prassi porta a ritenere non applicabile la regola al caso della impresa industriale che decide di effettuare un investimento immobiliare, acquistando un fabbricato per concederlo in locazione e ottenendo a tale fine un finanziamento garantito da ipoteca.

Altra presa di posizione negativa per i contribuenti è quella secondo cui la previsione di deducibilità piena degli interessi passivi ipotecari trova applicazione se il mutuo ipotecario ha a oggetto gli stessi immobili successivamente destinati alla locazione. Secondo la prassi non è invece «agevolabile» l’impresa che concede ipoteca su un immobile utilizzato in proprio per ottenere la liquidità necessaria per la costruzione di uno destinato alla locazione.

Passando invece alle interpretazioni favorevoli al contribuente, la circolare 37/E ha affermato che con la locuzione interessi passivi relativi a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione «il legislatore faccia riferimento sia agli immobili patrimoniali sia agli immobili strumentali per natura, purché destinati all’attività locativa, non essendo determinante la natura dell’immobile posto a garanzia dell’impegno assunto». Inoltre la circolare 37/E estende di fatto l’applicabilità dell’art. 1 della legge 244-2007 anche al caso del leasing sostenendo «che le medesime considerazioni (integrale deducibilità degli oneri finanziari, ndr) valgono nell’ipotesi in cui gli immobili, oggetto di locazione, siano detenuti in virtù di un contratto di leasing. Ciò al fine di «assicurare nel tempo, in relazione alle mutevoli condizioni di mercato, la necessaria neutralità fiscale della scelta aziendale tra acquisizione dei beni proprietà e in leasing» ( ). Inoltre, per sua intrinseca natura, il contratto di leasing garantisce, ancor più di un mutuo ipotecario, quel collegamento imprescindibile tra l’immobile (da destinare alla locazione) e il finanziamento ricevuto, la cui sussistenza è richiesta dalla norma in esame quale presupposto necessario per escludere i relativi interessi passivi dall’ambito applicativo dell’articolo 96 del Tuir».

Con riguardo alle immobiliari è anche da segnalare che la circolare 19/E ha ricordato che gli oneri finanziari capitalizzati sono esclusi dalle limitazioni previste dall’articolo 96 del Tuir, nella misura in cui risultino compresi nel costo fiscale dei beni ai sensi dell’articolo, comma 1, lettera b), del Tuir con ciò confermando che l’esclusione è possibile solo nel caso di comportamento contabile corretto, in quanto è solo quando ciò avviene che l’art. 110, comma 1 diviene rilevante. La circolare ha ribadito inoltre che sono esclusi dal campo di applicazione gli interessi passivi imputati secondo corretti principi contabili a incremento del costo delle rimanenze di beni o servizi oggetto dell’attività dell’impresa, diversi dagli immobili e anche gli interessi passivi relativi a prestiti contratti per la realizzazione dei lavori su commessa purché, appunto, correttamente imputati ad aumento del valore delle rimanenze. Ciò in quanto, ai fini fiscali, il valore delle rimanenze è determinato a partire dal loro valore correttamente rappresentato in bilancio.

Norberto Villa

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