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Immobiliari, stretta sugli sconti

Cambiano le regole per le società immobiliari di gestione ai fini della deducibilità degli interessi passivi su mutui ipotecari. L’articolo 4, comma 4 del Dlgs 147/2015, infatti, modifica l’articolo 1, comma 36 della legge 244/2007 che già prevedeva la deducibilità integrale degli interessi passivi dipendenti da finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione; la nuova norma, tuttavia, definisce in modo più preciso l’ambito soggettivo di applicazione della disciplina consentendo, con decorrenza dal periodo di imposta 2016, la deducibilità piena alle sole società immobiliari di gestione “passiva”.
Ora, destinatarie della norma sono le «società che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare», intendendosi per tali «le società il cui valore dell’attivo patrimoniale è costituito per la maggior parte dal valore normale deli immobili destinati alla locazione e i cui ricavi sono rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione». Pertanto, la deducibilità integrale degli interessi passivi è riservata, in relazione a finanziamenti garantiti da ipoteca su immobili destinati alla locazione, alle società di capitali che svolgono in via effettiva e prevalente attività immobiliare, tali essendo le società per cui ricorrono congiuntamente due condizioni: valore (normale) dell’attivo patrimoniale costituito per la maggior parte dal valore normale degli immobili destinati alla locazione; ricavi rappresentati per almeno i due terzi da canoni di locazione o da affitto di azienda il cui valore complessivo è prevalentemente costituito da quello dei fabbricati.
Per quanto riguarda la prima condizione, nel computo dell’attivo patrimoniale dovrebbero rientrare anche gli immobili detenuti in leasing destinati alla locazione, ancorché non siano imputati in bilancio a livello patrimoniale. E ciò in coerenza con il chiarimento dell’agenzia delle Entrate per il quale anche gli interessi passivi degli immobili in leasing destinati alla locazione possono godere del regime di deducibilità integrale, in forza della consolidata analogia tra acquisto a titolo di proprietà e acquisizione in leasing (circolare 37/E/2009).
Per quanto riguarda la seconda condizione è evidente che in caso di esercizio di un’attività “mista” – di gestione e di compravendita immobiliare – la condizione si realizza difficilmente se nel corso dell’esercizio dovesse verificarsi la cessione di uno o più immobili beni-merce, attesa l’entità dei ricavi che ne deriverebbero.
Va inoltre osservato che laddove il canone sia fissato in maniera unitaria e comprenda la locazione dell’immobile e servizi integrati, per la determinazione della quota del canone di locazione dovrebbe essere possibile fare riferimento anche alle quotazioni dell’Omi come già precisato dalla circolare 7/E/2013.
A seguito dell’intervento normativo è chiaro che la norma di deducibilità integrale degli interessi passivi riguarda le sole società di gestione immobiliare che non svolgono in via prioritaria una gestione attiva. In tal senso, la norma – seppure con qualche differenza – è in linea con quanto già asserito dalle Entrate (circolari 19/E e 37/E del 2009) che aveva affermato che l’esclusione degli interessi passivi netti dai limiti di deducibilità di cui all’articolo 96 del Tuir era condizionata alla circostanza che la società si qualifichi come una immobiliare il cui valore del patrimonio è prevalentemente costituito da immobili, diversi dagli immobili merce, escludendo le società che forniscono ai propri locatari servizi integrati in preminenza rispetto ai canoni (risoluzione 323/E/2007 e circolare 13/E/2013).
In sostanza, già secondo l’Agenzia l’ambito soggettivo della norma era limitato alle sole società di gestione immobiliare “passive”. Tuttavia, sul tema si è sviluppato un certo contenzioso e una parte della giurisprudenza di merito ha disatteso il chiarimento riconoscendo la deducibilità degli interessi passivi senza limitazioni anche nel caso di immobiliari di gestione attiva.

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