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Immobiliari senza via di fuga

Società immobiliari senza via di scampo. L’assegnazione degli immobili ai soci, infatti, è parificata alla cessione, con la conseguenza che, in assenza di un provvedimento agevolativo, oltre all’imposizione indiretta, l’estromissione fa potenzialmente emergere anche materia imponibile in capo a società e soci, giacché l’operazione deve essere eseguita tenendo conto del «valore normale».

La situazione si è complicata, inoltre, dopo l’introduzione della disciplina introdotta dall’art. 30, legge 724/1994 e dai commi 36-decies e 36-undecies, dell’art. 2, dl 138/2011, rispettivamente per le società «non operative» (o di comodo) e per quelle in «perdita sistemica» (o sistematica), che prevedono numerose penalizzazioni, dalla determinazione di un reddito minimo (virtuale), al blocco dell’utilizzo del credito Iva, transitando per la maggiorazione Ires di 10,5 punti percentuali (dal 27,50% al 38%).

Vediamo, di seguito, la disciplina attuale sull’estromissione degli immobili.

Socio. Innanzitutto, gli immobili devono essere assegnati al «valore normale» e, sul piano fiscale, la determinazione del reddito da «recesso» obbedisce allo stesso principio di carattere generale, a prescindere dal soggetto interessato, come disciplinato, per tutti i casi di recesso tipico, dal comma 7, dell’articolo 47, del dpr 917/1986 (Tuir).

Tale norma, riferita alle sole persone fisiche «non imprenditori», risulta applicabile anche alle società di persone e alle società di capitali, per effetto dei rinvii operati rispettivamente dagli articoli 59 e 89 del Tuir.

A prescindere, quindi, dal tipo di società da cui si receda, le somme o il «valore normale» dei beni ricevuti dai soci costituiscono utile da tassare in capo al socio solo per la parte eccedente il prezzo pagato per l’acquisto o per la sottoscrizione delle quote annullate; in capo al socio recedente viene tassata, cioè, solo la differenza da recesso.

L’ammontare corrisposto al socio in occasione del recesso è formato da due componenti, di cui la prima costituita dal rimborso della quota di capitale sociale versata dal socio e dalla distribuzione di riserve di utili e di capitale esistente, che non costituisce utile e quindi non genera materia imponibile per il socio che recede (comma 5, art. 47, dpr 917/1986), mentre la seconda corrisponde al riconoscimento dell’eventuale maggior valore economico del complesso aziendale, rispetto ai valori contabili del patrimonio, che costituisce la cosiddetta «differenza da recesso».

Questa seconda componente, denominata «differenza da recesso», costituisce per il socio recedente un incremento patrimoniale e quindi un reddito da tassare.

Società. La disciplina fiscale è comune a tutte le altre ipotesi di assegnazione di beni ai soci, giacché il legislatore fiscale si è preoccupato di assoggettare a imposizione, utilizzando il metodo di valorizzazione del «valore normale», la fuoriuscita dei beni dall’ambito del regime di impresa, quando ne escono a fronte di atti diversi da quelli a titolo oneroso.

Quindi, in caso di assegnazione di beni strumentali ai soci (a prescindere dalla causa) o di destinazione dei medesimi beni a finalità estranee all’esercizio di impresa, ai fini della determinazione dell’eventuale plusvalenza fiscale, occorre prendere in considerazione la differenza tra «valore normale» e il costo non ammortizzato dei beni, in forza di quanto disposto dal comma 3, dell’art. 86, del Tuir.

Nello specifico, occorre far riferimento alla tipologia dei beni assegnati, poiché la rilevanza fiscale dell’assegnazione emergerà nel caso in cui siano assegnati «beni merce», generando ricavi che saranno pari al valore della contropartita patrimoniale conseguita o valore normale del bene assegnato, mentre se sono assegnati «beni strumentali» si generano plusvalenze, pari alla differenza tra valore normale del bene estromesso e il valore fiscalmente riconosciuto del bene stesso.

Le plusvalenze dei beni relativi all’impresa concorrono a formare il reddito anche nell’ipotesi in cui i beni medesimi vengono assegnati al socio o destinati a finalità estranee all’impresa e, il successivo comma 3, detta le relative regole; ciò si verifica anche se l’assegnazione viene effettuata a valori contabili ovvero mediante una riduzione del capitale in misura pari al valore contabile dei beni che transitano al socio.

Iva o registro. Innanzitutto, si deve verificare se l’assegnazione configura un’operazione soggetta a Iva o no e, in via generale, si ritiene che l’assegnazione dei beni ai soci può essere soggetta sia a Iva che a imposta di registro.

Normalmente, ai sensi del n. 6), del comma 2, dell’art. 2, dpr 633/1972 costituisce operazione imponibile Iva e, se si tratta di un’ipotesi di «autoconsumo esterno», si rende necessario emettere un’autofattura da parte della società: il legislatore considera l’assegnazione, una cessione a titolo oneroso dei beni.

Per quanto indicato nella lett. a), dell’articolo 4, della citata Tariffa, Parte prima, del dpr 131/1986 (T.u.r.) e in forza del rinvio operato dalla lettera d) n. 2, del medesimo articolo, quando l’assegnazione dei beni ai soci non è soggetta a Iva (immobili abitativi e strumentali senza esercizio dell’opzione), la stessa è soggetta a imposta di registro nella misura ordinaria (o agevolata), come si evince anche dall’articolo 40, del 131/1986 e dall’art. 10, numeri 8-bis e 8-ter, del dpr 633/1972, in relazione alla qualifica del socio recedente/assegnatario.

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