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Immobiliari, mano ai formulari

Nuovi formulari per le agenzie immobiliari. Dopo l’intervento dell’Antitrust, che su segnalazione delle associazioni dei consumatori ha ravvisato il carattere vessatorio di alcune clausole, contenute nella modulistica contrattuale utilizzata da alcuni dei principali operatori del settore dell’intermediazione immobiliare, tutti i soggetti sottoposti alle attività di controllo hanno spontaneamente provveduto ad adeguarsi ai rilievi formulati dall’Authority, modificando i formulari in uso. Ne ha dato notizia la stessa Autorità garante della concorrenza e del mercato con un comunicato della fine dello scorso mese di agosto. Ma quali sono state le clausole contrattuali finite sotto la lente dell’Antitrust?

In primo luogo ad alcuni operatori del settore è stato contestato il fatto che i modelli contrattuali in uso non rendessero chiari e comprensibili al cliente gli obblighi conseguenti al patto di esclusiva. Infatti, per quanto sia legittimo l’interesse dell’agenzia immobiliare a tutelarsi dalla concorrenza, vincolando il cliente a utilizzare in esclusiva i propri servizi di intermediazione, il predetto vincolo deve risultare chiaramente ed espressamente dall’articolato contrattuale ed essere sempre contenuto entro ragionevoli limiti di tempo (con particolare attenzione anche ai meccanismi di prolungamento tacito del rapporto). A questo proposito l’Authority ha, infatti, ritenuto vessatorie anche le clausole che abbiano come effetto di stabilire a carico del consumatore un termine eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto per comunicare la disdetta al fine di evitare il rinnovo tacito dell’incarico di mediazione (nella specie, ad esempio, non si è ritenuto congruo un termine per la disdetta di poco inferiore ai 30 giorni nell’ambito di un contratto con esclusiva di durata semestrale).

Da un altro punto di vista è poi apparso illegittimo applicare al cliente una penale per inadempimento manifestamente eccessiva nei casi di violazione del patto di esclusiva, rinuncia o rifiuto a contrarre, mancato perfezionamento della vendita, indisponibilità a far visitare l’immobile e revoca dell’incarico. Questo tipo di clausole, secondo l’Antitrust, hanno infatti come effetto quello di limitare ingiustificatamente la libertà contrattuale del consumatore e la sua facoltà di opporre eccezioni, poiché non viene fatta espressamente salva l’ipotesi in cui la rinuncia, la revoca o il rifiuto di quest’ultimo siano dovuti a giustificato motivo, con ciò impedendo al medesimo di verificare la bontà dell’affare procacciato dal mediatore. Appare in effetti sbilanciata la clausola che non faccia comunque salva l’ipotesi di mancata conclusione dell’affare da parte del consumatore che abbia fornito l’incarico al mediatore qualora detta circostanza dipenda da motivi oggettivamente giustificati, secondo il principio generale di buona fede (la stipula di un contratto di mediazione, infatti, non comporta di per sé alcun obbligo a contrarre da parte del cliente).

Molto interessanti risultano poi le considerazioni dell’Authority circa gli effetti di quelle clausole che prevedano, in modo ambiguo, l’irrevocabilità della proposta formulata dal cliente, senza però indicare alcun termine entro cui il mediatore è tenuto a comunicare la stessa alla parte venditrice/locatrice. Così facendo, infatti, la disposizione risulta sbilanciata a favore del mediatore in quanto, per un verso, essa ha l’effetto di frustrare la legittima aspettativa del promissario acquirente/conduttore a che la sua proposta sia tempestivamente portata a conoscenza del venditore/locatore al fine di assicurarsi la conclusione dell’affare prima di altri soggetti terzi eventualmente interessati. Per altro verso la stessa consente all’agente immobiliare di trattenere la proposta per un certo periodo di tempo al fine di riceverne eventualmente altre a condizioni migliori e, in tal modo, lucrare una provvigione più alta (in quanto commisurata percentualmente al valore dell’affare intermediato).

Si è inoltre ritenuta vessatoria la clausola che limiti le azioni o i diritti del consumatore nei confronti del professionista inadempiente rispetto agli obblighi di custodia del bene immobile, con particolare riferimento alle chiavi dell’unità immobiliare. Infatti la previsione che esoneri il mediatore da qualsiasi responsabilità conseguente alla consegna delle chiavi da parte del cliente comporta un significativo e ingiustificato squilibrio tra i diritti e gli obblighi scaturenti dal contratto, impedendo a quest’ultimo di avanzare pretese risarcitorie nei confronti del primo (nel caso di specie la clausola giudicata vessatoria prevedeva tale esonero di responsabilità addirittura per le ipotesi di colpa lieve dell’agente immobiliare). Evidentemente illegittime sono poi quelle clausole che stabiliscano come foro competente in caso di controversia giudiziale una località diversa da quella di residenza o domicilio elettivo del consumatore, come previsto a più riprese dalla legge.

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