24.11.2022

Immobiliare, prima gelata sui mutui: nubi in arrivo ma il mercato per ora tiene

  • Il Sole 24 Ore

La “gelata” della recessione incombe. Ci sarà. Le avvisaglie ci sono tutte. Ma ad oggi, i numeri del settore immobiliare non restituiscono ancora una fotografia fosca, di stop alla crescita. Anzi, le compravendite –a dispetto delle previsioni dei primi mesi dell’anno – chiuderanno in crescita a 767mila, perchè la frenata di quest’ultimo periodo non compensa l’esuberanza della prima parte dell’anno. «La sfida – ha spiegato Luca Dondi, amministratore delegato di Nomisma – è ora quella di contenere l’arretramento per superare la tempesta e poi riprendere la navigazione».

È un quadro contraddittorio – tanti indizi e nessuna prova (per ora) – quello che emerge dall’ultimo report dell’Osservatorio sul Mercato Immobiliare di Nomisma, giunto al 35° anno di attività e presentato ieri a Bologna.

Le compravendite di abitazioni, nel I semestre 2022 in Italia sono aumentate del 10,1 per cento. Nel II semestre si stima una frenata all’8,9%, perlopiù concentrata nel quarto trimestre dell’anno. Una frenata che non placa gli entusiasmi iniziali e quindi le compravendite (767mila) saranno più delle 750mila dello scorso anno.

Però, le intenzioni di acquisto a 12 mesi (rilevate da Nomisma su un campione rappresentativo) dei rispondenti nel I e II trimestre dell’anno allo 0,6% del quarto trimestre. Un crollo repentino. Chi intende accedere a un mutuo per acquistare un’abitazione, dal 37% del 2021 al 35% del 2022. Con un’erogazione dei mutui passata dai 60,9 miliardi del 2021 ai poco oltre i 55 miliardi del 2022.

«Le difficoltà a ottenere il credito – ha aggiunto Doni – riducono l’accessibilità al mercato della proprietà, allargando la forbice tra l’ampia fetta di domanda che necessita di un prestito e chi ha la disponibilità economica di decidere grazie ad una semplice valutazione di opportunità. Chi non riesce ad acquistare, per mancanza anche di offerta adeguata, virerà sulla locazione che dovrebbe vedere un aumento dei canoni. Anche perchè per i contratti tradizionali l’offerta è scarsa e conitnua a ridursi a favore degli affitti brevi».

Le compravendite residenziali – l’interesse torna sui grandi centri dopo l’appeal dei più piccoli alimentato dalla pandemia – vedono protagoniste le persone fisiche per il 96% sul totale degli acquisti, di cui il 50-60% con ricorso al mutuo, per importi che si aggirano in media tra i 130-140mila euro. Nel 70-80% dei casi si tratta di prima casa o di sostituzione. La domanda è guidata dalla ricerca di dimensioni più ampie, dove far convivere sfera privata-familiare e spazi per il lavoro.

Milano e Padova per il Nord Italia e Napoli e Bari per il Sud sono i mercati che anticipano le tendenze al rallentamento.

Nel 2021, l’incidenza degli immobili di nuova costruzione acquistati si è attestata all’8,3% del totale. Nel I semestre 2022 la percentuale è salita al 9,2 per cento. Ma non basta. L’offerta che riguarda le nuove costruzioni scarseggia. Rispetto al 2011 la nuova superficie autorizzata nel 2022 per nuove costruzioni non residenziali risulta inferiore del 39%, mentre quella di abitazioni addirittura del 43 per cento.

Prezzi verso il ribasso

Sul fronte dei prezzi, direzionale e uffici anticipano quello che potrebbe accadere sulle abitazioni. Nella media dei 13 maggiori mercati nel II semestre del 2022 si è registrato un aumento dello 0,5% per le abitazioni, a fronte di una flessione dello 0,6% per gli uffici e di una sostanziale invarianza per i negozi (-0,1%).

Passando ai canoni di locazione di abitazioni, si conferma il tasso di crescita del primo semestre (attorno all’1% in media), a fronte della stasi registrata nel segmento degli uffici e della lieve flessione in quello dei negozi. Per Nomisma il +1,1% dei canoni di locazione delle abitazioni, preceduto da un +0,9% nella prima parte dell’anno «testimonia la pressione della componente di domanda che resta esclusa dal mercato dell’acquisto e di quella già robusta di chi cerca casa in affitto».

Per vendere le abitazioni occorrono in media 4,9 mesi, a fronte degli 8,5 mesi per gli uffici e degli 8,2 mesi per i negozi. Milano risulta essere il mercato che, in tutti i segmenti monitorati, fa segnare i tempi di assorbimento più esigui (3,5 mesi per la vendita e 2 per la locazione di un’abitazione).